Ceny transakcyjne a ofertowe w Warszawie: o ile się rozmijają

Cena ofertowa i cena transakcyjna to dwie różne liczby

Cena ofertowa to kwota, którą właściciel wpisał w ogłoszenie. Nikt jej nie weryfikuje. Bywa życzeniowa, bywa testem rynku, bywa punktem wyjścia do negocjacji.

Cena transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym. Trafia do rejestru cen i wartości nieruchomości, prowadzonego przez urząd właściwy dla danego powiatu. To dane jawne, choć droga do nich bywa uciążliwa.

Jest jeszcze trzecia liczba, o której łatwo zapomnieć: ostatnia cena ofertowa, ta z dnia, w którym ogłoszenie zniknęło. Wiele ofert zmienia cenę w trakcie ekspozycji, czasem kilka razy. Jeśli policzysz lukę od pierwszej ceny, wyjdzie większa. Jeśli od ostatniej, mniejsza. Ta sama transakcja, dwa różne wyniki.

• Cena ofertowa pierwsza: z dnia publikacji ogłoszenia.
• Cena ofertowa ostatnia: z dnia, w którym ogłoszenie zniknęło z portalu.
• Cena transakcyjna: z aktu notarialnego, trafia do rejestru cen i wartości nieruchomości.
• Dane NBP (baza BaRN): kwartalne zestawienie dla miast. Dobre jako punkt odniesienia dla całej Warszawy, bezużyteczne dla pojedynczego adresu.

Jak liczymy te liczby i skąd je bierzemy

Metodologię podajemy obok liczb, bo bez niej liczba jest tylko ładnie sformatowaną opinią.

Źródła są trzy: rejestr cen i wartości nieruchomości dla Warszawy, dane NBP jako punkt odniesienia oraz historia ogłoszeń w naszym systemie. Mamy w nim dane o ponad milionie mieszkań: adresy, historię cen i transakcje z rejestru.

Liczymy medianę, nie średnią. Jedna transakcja w apartamentowcu potrafi przesunąć średnią dla całej dzielnicy. Mediany nie rusza.

Lokale porównywalne dobieramy po typie budynku, przedziale metrażu i promieniu od adresu. Definicja stoi przy każdej tabeli, żeby dało się ją sprawdzić i zakwestionować.

Przy każdej liczbie podajemy próbę (n) i okres. Gdy próba jest mała, piszemy to wprost i podajemy widełki zamiast jednej liczby. Mediana z sześciu transakcji nie jest medianą, tylko przypadkiem.

• n: liczba transakcji, z których policzyliśmy medianę.
• okres: pierwszy i ostatni miesiąc, z którego pochodzą akty.
• zakres: promień od adresu albo granica dzielnicy.
• filtr: typ budynku i przedział metrażu.
• data pobrania danych z rejestru.

Dzielnica to dopiero tło

Dzielnica to jednostka za duża, żeby podjąć na niej decyzję cenową. Mokotów to jednocześnie Stary Mokotów, Sadyba, Stegny i Ksawerów. W analizie dla konkretnego adresu schodzimy do najbliższej okolicy, a dzielnica służy tylko jako tło.

Porównanie dla dzielnicy ma sens tylko w komplecie czterech liczb z jednego okresu: mediana transakcyjna, mediana ostatniej ceny ofertowej, różnica między nimi i liczba transakcji (n). Gdy próba jest mała, zamiast mediany lepiej podać widełki i napisać to wprost.

Luka to nie to samo co upust w negocjacjach

Te dwie liczby mieszają się w rozmowach najczęściej, a odpowiadają na zupełnie inne pytania.

Luka ofertowo-transakcyjna zestawia ceny z ogłoszeń w danym obszarze z cenami z aktów w tym samym obszarze. Zbiór ogłoszeń zawiera także te, które się nie sprzedały, a one zwykle stały najwyżej. Dlatego luka bywa większa niż to, co dzieje się przy stole negocjacyjnym.

Upust to różnica między ostatnią ceną ofertową konkretnego lokalu a ceną z jego aktu. Liczy się go wyłącznie na lokalach, które faktycznie zmieniły właściciela.

Pierwsza liczba mówi, jak bardzo rynek ogłoszeń rozjeżdża się z rynkiem transakcji. Druga mówi, ile zeszło z ceny w sprawach, które doszły do skutku. Publikujemy je osobno i nigdy nie podstawiamy jednej pod drugą.

Co ta różnica zmienia po Twojej stronie

Te same dane odpowiadają na dwa różne pytania, zależnie od tego, po której stronie stołu siedzisz.

W obu przypadkach zasada jest ta sama: zanim wyciągniesz wniosek o rynku, sprawdź historię cenową konkretnej oferty. Trzy obniżki po dwa procent w ciągu kwartału to inna sytuacja niż jedna cena trzymana od pół roku, choć na portalu wyglądają podobnie.

• Sprzedajesz: ceny z ogłoszeń sąsiadów nie są punktem odniesienia, bo nie wiesz, które z nich skończyły się aktem, a które zniknęły bez transakcji. Punktem odniesienia jest mediana transakcyjna dla lokalu podobnego do Twojego, razem z rozrzutem i liczbą transakcji.
• Kupujesz: cena z ogłoszenia mówi, czego oczekuje właściciel, a nie ile lokal jest wart. Zanim złożysz ofertę, sprawdź, ile płacono za metr w tym budynku i w sąsiednich w ostatnich miesiącach.
• Obie strony: różnica między ceną ofertową a transakcyjną nie rozkłada się równo. Bywa większa tam, gdzie ogłoszeń jest dużo, a transakcji mało, i to widać w liczbach, nie w opiniach.

Metraż i typ budynku tłumaczą więcej niż sama dzielnica

Średnia dla dzielnicy skleja ze sobą kawalerkę w bloku z lat 70. i sto metrów w kamienicy po remoncie. Dlatego w analizie każdą dzielnicę rozbijamy dalej.

Zestawiamy też liczbę ogłoszeń i liczbę transakcji w tym samym przedziale. Gdy ogłoszeń jest wielokrotnie więcej niż aktów, Twoja oferta konkuruje z dużą liczbą podobnych lokali i to jest informacja sama w sobie, niezależnie od ceny.

• Metraż: do 40 m², od 40 do 60 m², od 60 do 80 m², powyżej 80 m².
• Typ budynku: kamienica, blok z wielkiej płyty, budynek z lat 90., budynek po 2005 roku.
• Piętro i winda. W starszym zasobie to częsty powód, dla którego dwa podobne lokale rozchodzą się ceną.
• Stan lokalu: do remontu albo po remoncie. Rejestr tego nie zapisuje, więc dokładamy to z historii ogłoszeń.

Sześć pułapek, przez które dane z rejestru wprowadzają w błąd

Rejestr cen i wartości nieruchomości jest najlepszym źródłem, jakie masz, i jednocześnie źródłem, które łatwo źle przeczytać. Sześć rzeczy psuje wynik najczęściej.

• Transakcje w rodzinie. Cena bywa nierynkowa i zaniża medianę.
• Sprzedaż udziału, a nie całego lokalu. W zestawieniu wygląda jak wyjątkowo tania transakcja.
• Rynek pierwotny pod tym samym adresem. Lokal od dewelopera i lokal z drugiej ręki to dwa różne rynki, nawet w jednej bryle.
• Opóźnienie wpisu. Akt podpisany dziś pojawia się w rejestrze z opóźnieniem. Najświeższe miesiące zawsze mają zaniżoną liczbę transakcji.
• Cena obejmuje więcej niż mieszkanie. Miejsce postojowe, komórka lokatorska albo wyposażenie potrafią siedzieć w tej samej kwocie, a metraż dotyczy samego lokalu. Wtedy zł/m² wychodzi zawyżone.
• Ten sam adres, inny stan. Mieszkanie po remoncie i mieszkanie do remontu w tej samej klatce to dwie różne ceny za metr, a rejestr stanu lokalu nie odnotowuje.

Jak sprawdzić to samodzielnie w pół godziny

Nie potrzebujesz do tego pośrednika. Potrzebujesz adresu, cierpliwości i dyscypliny przy liczeniu.

• Wypisz adres i promień. W Warszawie 500 metrów to zwykle kilka kwartałów zabudowy.
• Sięgnij po rejestr cen i wartości nieruchomości dla Warszawy. Prowadzi go urząd właściwy dla powiatu, a wypis bywa odpłatny.
• Odfiltruj to, czego nie chcesz liczyć: rynek pierwotny, udziały, lokale użytkowe, transakcje między osobami o tym samym nazwisku.
• Przelicz każdą transakcję na zł za m² i uszereguj od najniższej do najwyższej. Mediana to liczba w środku, nie średnia.
• Wyjmij historię ogłoszeń z portali dla tego samego obszaru: cena pierwsza, cena ostatnia, data zniknięcia oferty.
• Zapisz przy swoim wyniku n i okres. Przy kilku transakcjach nie masz mediany, masz anegdotę, i lepiej podać widełki.
• Porównaj swoją cenę z medianą i z rozrzutem, nigdy z pojedynczą transakcją sąsiada.

Cena z aktu ma skutki podatkowe, ale to nie nasza działka

Kwota zapisana w akcie nie jest tylko liczbą do raportu. Ma konsekwencje po obu stronach transakcji: podatek od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego, podatek dochodowy po stronie sprzedającego przy sprzedaży przed upływem ustawowego terminu.

Nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych. Przy takich pytaniach koordynujemy pracę doradcy podatkowego i kancelarii prawnej. Wpisanie do aktu kwoty innej niż rzeczywista to osobna kategoria problemów i również rozmowa z prawnikiem, nie z nami.

Czego z tych liczb nie wyciągamy

Analiza ma jedną funkcję: pokazać, co już się wydarzyło, w sposób, który da się sprawdzić. Reszta to nadinterpretacja i tego nie robimy.

• Prognoz. Nie wiemy, co zrobią ceny w kolejnym kwartale, i nie będziemy udawać, że wiemy.
• Zdania „teraz jest dobry moment na sprzedaż”. Moment wynika z Twojej sytuacji: terminu, kredytu, spadku, przeprowadzki. Nie z naszego wykresu.
• Taktyki „wystaw o X procent drożej”. Publikujemy rozkład, nie instrukcję.
• Ceny dla Twojego mieszkania. Wycenę przygotowujemy na podstawie cen transakcyjnych i własnych danych rynkowych, a decyzja należy do Ciebie.

Najczęstsze pytania