Rynek · 8 minut czytania

Ceny transakcyjne a ofertowe w Warszawie: o ile się rozmijają

Ogłoszenie pokazuje cenę życzeniową. Akt notarialny pokazuje kwotę, którą ktoś naprawdę zapłacił. Różnica między tymi dwiema liczbami decyduje o tym, jak długo Twoja oferta stoi na portalu, i to ona, a nie średnia z ogłoszeń, jest punktem odniesienia przy ustalaniu ceny.

Cena ofertowa i cena transakcyjna to dwie różne liczby

Cena ofertowa to kwota, którą właściciel wpisał w ogłoszenie. Nikt jej nie weryfikuje. Bywa życzeniowa, bywa testem rynku, bywa punktem wyjścia do negocjacji.

Cena transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym. Trafia do rejestru cen i wartości nieruchomości, prowadzonego przez urząd właściwy dla danego powiatu. To dane jawne, choć droga do nich bywa uciążliwa.

Jest jeszcze trzecia liczba, o której łatwo zapomnieć: ostatnia cena ofertowa, ta z dnia, w którym ogłoszenie zniknęło. Wiele ofert zmienia cenę w trakcie ekspozycji, czasem kilka razy. Jeśli policzysz lukę od pierwszej ceny, wyjdzie większa. Jeśli od ostatniej, mniejsza. Ta sama transakcja, dwa różne wyniki.

• Cena ofertowa pierwsza: z dnia publikacji ogłoszenia.
• Cena ofertowa ostatnia: z dnia, w którym ogłoszenie zniknęło z portalu.
• Cena transakcyjna: z aktu notarialnego, trafia do rejestru cen i wartości nieruchomości.
• Dane NBP (baza BaRN): kwartalne zestawienie dla miast. Dobre jako punkt odniesienia dla całej Warszawy, bezużyteczne dla pojedynczego adresu.

Jak liczymy te liczby i skąd je bierzemy

Metodologię publikujemy obok tabel, bo bez niej liczba jest tylko ładnie sformatowaną opinią.

Źródła są trzy: rejestr cen i wartości nieruchomości dla Warszawy, dane NBP jako punkt odniesienia oraz historia ogłoszeń w naszym systemie. Mamy w nim dane o ponad milionie mieszkań: adresy, historię cen i transakcje z rejestru.

Liczymy medianę, nie średnią. Jedna transakcja w apartamentowcu potrafi przesunąć średnią dla całej dzielnicy. Mediany nie rusza.

Lokale porównywalne dobieramy po typie budynku, przedziale metrażu i promieniu od adresu. Definicja stoi przy każdej tabeli, żeby dało się ją sprawdzić i zakwestionować.

Przy każdej liczbie podajemy próbę (n) i okres. Gdy próba jest mała, piszemy to wprost i podajemy widełki zamiast jednej liczby. Mediana z sześciu transakcji nie jest medianą, tylko przypadkiem.

• n: liczba transakcji, z których policzyliśmy medianę.
• okres: pierwszy i ostatni miesiąc, z którego pochodzą akty.
• zakres: promień od adresu albo granica dzielnicy.
• filtr: typ budynku i przedział metrażu.
• data pobrania danych z rejestru.

Luka ofertowo-transakcyjna dzielnica po dzielnicy

Poniższa tabela to format, w jakim publikujemy raport kwartalny. Liczby wchodzą do niej po zamknięciu kwartału [kwartał startowy] i są aktualizowane co trzy miesiące, z widoczną datą.

Okres dla całej tabeli: [okres: pierwszy i ostatni miesiąc]. Data pobrania danych z rejestru: [data]. Tam, gdzie próba jest mniejsza niż [próg n], zamiast mediany podajemy widełki i zaznaczamy, że próba jest mała.

Dzielnica to jednostka za duża, żeby podjąć na niej decyzję cenową. Mokotów to jednocześnie Stary Mokotów, Sadyba, Stegny i Ksawerów. W raporcie dla konkretnego adresu schodzimy do promienia [promień] metrów, a dzielnica służy tylko jako tło.

Luka to nie to samo co upust w negocjacjach

Te dwie liczby mieszają się w rozmowach najczęściej, a odpowiadają na zupełnie inne pytania.

Luka ofertowo-transakcyjna zestawia ceny z ogłoszeń w danym obszarze z cenami z aktów w tym samym obszarze. Zbiór ogłoszeń zawiera także te, które się nie sprzedały, a one zwykle stały najwyżej. Dlatego luka bywa większa niż to, co dzieje się przy stole negocjacyjnym.

Upust to różnica między ostatnią ceną ofertową konkretnego lokalu a ceną z jego aktu. Liczy się go wyłącznie na lokalach, które faktycznie zmieniły właściciela.

Pierwsza liczba mówi, jak bardzo rynek ogłoszeń rozjeżdża się z rynkiem transakcji. Druga mówi, ile zeszło z ceny w sprawach, które doszły do skutku. Publikujemy je osobno i nigdy nie podstawiamy jednej pod drugą.

Co ta różnica zmienia po Twojej stronie

Ta sama tabela odpowiada na dwa różne pytania, zależnie od tego, po której stronie stołu siedzisz.

W obu przypadkach zasada jest ta sama: zanim wyciągniesz wniosek o rynku, sprawdź historię cenową konkretnej oferty. Trzy obniżki po dwa procent w ciągu kwartału to inna sytuacja niż jedna cena trzymana od pół roku, choć na portalu wyglądają podobnie.

• Sprzedajesz: ceny z ogłoszeń sąsiadów nie są punktem odniesienia, bo nie wiesz, które z nich skończyły się aktem, a które zniknęły bez transakcji. Punktem odniesienia jest mediana transakcyjna dla lokalu podobnego do Twojego, razem z rozrzutem i liczbą transakcji.
• Kupujesz: cena z ogłoszenia mówi, czego oczekuje właściciel, a nie ile lokal jest wart. Zanim złożysz ofertę, sprawdź, ile płacono za metr w tym budynku i w sąsiednich w ostatnich [okres] miesiącach.
• Obie strony: różnica między ceną ofertową a transakcyjną nie rozkłada się równo. Bywa większa tam, gdzie ogłoszeń jest dużo, a transakcji mało, i to widać w liczbach, nie w opiniach.

Metraż i typ budynku tłumaczą więcej niż sama dzielnica

Średnia dla dzielnicy skleja ze sobą kawalerkę w bloku z lat 70. i sto metrów w kamienicy po remoncie. Dlatego w raporcie każdą dzielnicę rozbijamy dalej.

Zestawiamy też liczbę ogłoszeń i liczbę transakcji w tym samym przedziale. Gdy ogłoszeń jest wielokrotnie więcej niż aktów, Twoja oferta konkuruje z dużą liczbą podobnych lokali i to jest informacja sama w sobie, niezależnie od ceny.

• Metraż: do 40 m², od 40 do 60 m², od 60 do 80 m², powyżej 80 m².
• Typ budynku: kamienica, blok z wielkiej płyty, budynek z lat 90., budynek po 2005 roku.
• Piętro i winda. W starszym zasobie to częsty powód, dla którego dwa podobne lokale rozchodzą się ceną. Skalę różnicy podajemy w raporcie: [różnica zł/m², n=…, okres…].
• Stan lokalu: do remontu albo po remoncie. Rejestr tego nie zapisuje, więc dokładamy to z historii ogłoszeń.

Sześć pułapek, przez które dane z rejestru wprowadzają w błąd

Rejestr cen i wartości nieruchomości jest najlepszym źródłem, jakie masz, i jednocześnie źródłem, które łatwo źle przeczytać. Sześć rzeczy psuje wynik najczęściej.

• Transakcje w rodzinie. Cena bywa nierynkowa i zaniża medianę.
• Sprzedaż udziału, a nie całego lokalu. W zestawieniu wygląda jak wyjątkowo tania transakcja.
• Rynek pierwotny pod tym samym adresem. Lokal od dewelopera i lokal z drugiej ręki to dwa różne rynki, nawet w jednej bryle.
• Opóźnienie wpisu. Akt podpisany dziś pojawia się w rejestrze po [opóźnienie wpisu]. Najświeższe miesiące zawsze mają zaniżoną liczbę transakcji.
• Cena obejmuje więcej niż mieszkanie. Miejsce postojowe, komórka lokatorska albo wyposażenie potrafią siedzieć w tej samej kwocie, a metraż dotyczy samego lokalu. Wtedy zł/m² wychodzi zawyżone.
• Ten sam adres, inny stan. Mieszkanie po remoncie i mieszkanie do remontu w tej samej klatce to dwie różne ceny za metr, a rejestr stanu lokalu nie odnotowuje.

Jak sprawdzić to samodzielnie w pół godziny

Nie potrzebujesz do tego pośrednika. Potrzebujesz adresu, cierpliwości i dyscypliny przy liczeniu.

• Wypisz adres i promień. W Warszawie 500 metrów to zwykle kilka kwartałów zabudowy.
• Sięgnij po rejestr cen i wartości nieruchomości dla Warszawy. Prowadzi go [jednostka i tryb dostępu], a wypis bywa odpłatny: [opłata].
• Odfiltruj to, czego nie chcesz liczyć: rynek pierwotny, udziały, lokale użytkowe, transakcje między osobami o tym samym nazwisku.
• Przelicz każdą transakcję na zł za m² i uszereguj od najniższej do najwyższej. Mediana to liczba w środku, nie średnia.
• Wyjmij historię ogłoszeń z portali dla tego samego obszaru: cena pierwsza, cena ostatnia, data zniknięcia oferty.
• Zapisz przy swoim wyniku n i okres. Poniżej [próg n] transakcji nie masz mediany, masz anegdotę, i lepiej podać widełki.
• Porównaj swoją cenę z medianą i z rozrzutem, nigdy z pojedynczą transakcją sąsiada.

Cena z aktu ma skutki podatkowe, ale to nie nasza działka

Kwota zapisana w akcie nie jest tylko liczbą do raportu. Ma konsekwencje po obu stronach transakcji: podatek od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego, podatek dochodowy po stronie sprzedającego przy sprzedaży przed upływem ustawowego terminu.

Nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych. Przy takich pytaniach koordynujemy pracę partnera z nazwiskiem: [doradca podatkowy: imię, nazwisko, kancelaria] oraz [kancelaria prawna: nazwa]. Wpisanie do aktu kwoty innej niż rzeczywista to osobna kategoria problemów i również rozmowa z prawnikiem, nie z nami.

Czego z tych liczb nie wyciągamy

Raport ma jedną funkcję: pokazać, co już się wydarzyło, w sposób, który da się sprawdzić. Reszta to nadinterpretacja i tego nie robimy.

Aktualizujemy go co kwartał. Przy tabeli stoi data ostatniej aktualizacji, żebyś wiedział, czy patrzysz na dane sprzed miesiąca, czy sprzed roku.

• Prognoz. Nie wiemy, co zrobią ceny w kolejnym kwartale, i nie będziemy udawać, że wiemy.
• Zdania „teraz jest dobry moment na sprzedaż”. Moment wynika z Twojej sytuacji: terminu, kredytu, spadku, przeprowadzki. Nie z naszego wykresu.
• Taktyki „wystaw o X procent drożej”. Publikujemy rozkład, nie instrukcję.
• Ceny dla Twojego mieszkania. Rekomendację ceny dostajesz na piśmie, z uzasadnieniem z transakcji, a decyzja należy do Ciebie.

Najczęstsze pytania