Koniec podwójnej prowizji? Ministerstwo chce zmienić zasady pracy pośredników
Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do konsultacji projekt, który uderza w praktykę budzącą najwięcej wątpliwości na rynku pośrednictwa: pobieranie prowizji jednocześnie od sprzedającego i od kupującego. Dla klienta to zmiana, która dotyka sedna pytania, kogo właściwie reprezentuje pośrednik.
4 września 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych projekt nowelizacji przepisów o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.
Co jest w projekcie
Zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji jednocześnie. To główna zmiana. Uzasadnienie wskazuje na ryzyko konfliktu interesów oraz na wymuszanie umów na osobach, które nie były zainteresowane usługą pośrednictwa.
Zakaz publikowania ofert bez uprzedniej pisemnej umowy z właścicielem. Uderza w praktykę wystawiania ogłoszeń nieruchomości, do których pośrednik nie ma umocowania.
Obowiązek wyraźnego oznaczania ogłoszeń jako pochodzących od pośrednika.
Ustawowy katalog minimalnych obowiązków pośrednika, niezależny od treści umowy. Dziś zakres usługi wynika wyłącznie z umowy, więc bywa dowolnie wąski.
Rozszerzenie uprawnień Inspekcji Handlowej do kontroli.
Status: uzgodnienia i konsultacje publiczne. Nie ma harmonogramu głosowania, więc nie warto zakładać żadnej daty wejścia w życie.
Na czym polega problem podwójnej prowizji
Warto to nazwać wprost, bo dotyczy pieniędzy klienta.
Pośrednik reprezentujący jednocześnie sprzedającego i kupującego ma sprzeczne interesy w jednej sprawie: sprzedający chce sprzedać drożej, kupujący kupić taniej. Osoba, która bierze wynagrodzenie od obu, nie może rzetelnie negocjować w imieniu żadnej z nich.
Nie jest to problem teoretyczny. Przy typowej transakcji negocjacje dotyczą kwot rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, a prowizja od drugiej strony bywa porównywalna z tym, co da się wynegocjować.
Pytanie, które warto zadać każdemu pośrednikowi na pierwszym spotkaniu: kogo Pan reprezentuje w tej transakcji i od kogo dostaje wynagrodzenie. Odpowiedź powinna być jednoznaczna i taka sama jak treść umowy.
Co to znaczy dla sprzedającego
Jeśli projekt wejdzie w życie w tym kształcie, model, w którym prowizję płaci wyłącznie jedna strona, stanie się regułą. Skutki, których można się spodziewać:
- przejrzystość: wiadomo, kto płaci i kogo pośrednik reprezentuje;
- możliwa zmiana stawek: biura utrzymujące się dotąd z dwóch źródeł będą musiały zmienić cennik;
- koniec ofert bez umocowania: ta sama nieruchomość nie będzie się pojawiać w kilku wersjach, wystawionych przez biura bez umowy z właścicielem.
Ostatni punkt ma znaczenie także dla wiarygodności oferty. Mieszkanie widoczne na portalu w pięciu wersjach, z pięcioma cenami, czyta się jak nieruchomość, której nikt nie chce.
Co to znaczy dla kupującego
Dziś kupujący bywa proszony o podpisanie umowy pośrednictwa w momencie, w którym chce po prostu obejrzeć mieszkanie. Projekt ma temu przeciwdziałać.
Do czasu ewentualnego wejścia przepisów w życie obowiązuje zasada, którą warto stosować niezależnie od prawa: czytaj, co podpisujesz przed prezentacją. Sprawdź, czy dokument jest tylko potwierdzeniem prezentacji, czy pełną umową pośrednictwa z prowizją.
Kontekst: to nie jedyna zmiana w tym obszarze
Rynek pośrednictwa jest w tej chwili przedmiotem kilku równoległych procesów:
- postępowanie UOKiK wobec największego portalu ogłoszeniowego, wszczęte w maju 2026, dotyczące nowego modelu rozliczeń z biurami;
- zarzuty UOKiK wobec trzech deweloperów postawione w marcu 2026, dotyczące żądania dopłat po podpisaniu umów;
- wspólne ostrzeżenie UOKiK i KNF z lipca 2026 dotyczące inwestycji w condohotele i obietnic zysku rzędu ośmiu procent rocznie bez pokrycia w kalkulacjach.
Wspólny mianownik jest czytelny: regulator zajmuje się przejrzystością na rynku nieruchomości w kilku miejscach naraz.
O co pytać biuro już dziś
Niezależnie od losów projektu, to są pytania, które warto zadać przed podpisaniem umowy.
1. Kogo reprezentujecie w tej transakcji? 2. Od kogo pochodzi wasze wynagrodzenie i czy druga strona też płaci? 3. Co dokładnie jest w cenie? Sesja zdjęciowa, rzut, świadectwo energetyczne, pakiety na portalach, raportowanie, obecność na prezentacjach, koordynacja do aktu. 4. Kiedy prowizja staje się wymagalna? Przy akcie notarialnym, przy umowie przedwstępnej, czy przy wskazaniu kupującego? 5. Czy macie umowę z właścicielem tej nieruchomości? Poproś o potwierdzenie. 6. Czy możecie pokazać polisę OC? To obowiązek ustawowy. 7. Jak wygląda raportowanie? Co ile dni dostaję informację o wyświetleniach, zapytaniach i prezentacjach?
Najczęstsze pytania
Nie. Jest dopuszczalna, jeśli wynika z umów i obie strony o niej wiedzą. Problemem jest sytuacja, w której jedna ze stron o tym nie wie, oraz konflikt interesów przy negocjacjach. Projekt zmierza do wyeliminowania tego modelu.
Ekonomicznie koszt rzeczywiście rozkłada się na obie strony przez cenę. Zmiana dotyczy czegoś innego: tego, wobec kogo pośrednik ma obowiązki i czyjego interesu ma bronić w negocjacjach. To jest kwestia reprezentacji, a nie tylko przepływu pieniędzy.
Zależy od treści umowy i od tego, czy została zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa, co może dawać prawo odstąpienia w ustawowym terminie. Sprawdź treść dokumentu i datę, a przy wątpliwościach skonsultuj się z prawnikiem albo z rzecznikiem konsumentów.
Projekt jest na etapie uzgodnień i konsultacji publicznych, bez harmonogramu prac parlamentarnych. Droga od konsultacji do wejścia w życie zajmuje zwykle wiele miesięcy, a treść projektu może się jeszcze istotnie zmienić.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Śledzić status projektu MRiT i zaktualizować wpis po zakończeniu konsultacji
- Opisać wprost model wynagradzania Handshake w osobnej sekcji strony i podlinkować stąd
U nas wiadomo, kogo reprezentujemy i skąd pochodzi nasze wynagrodzenie. Zapytaj o warunki, zanim cokolwiek podpiszesz.
Porozmawiajmy