Rynek · 8 minut czytania

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem: prawnie, technicznie i cenowo

Mieszkanie z rynku wtórnego sprawdza się w trzech warstwach: prawnej, technicznej i cenowej. Dwie pierwsze da się odhaczyć z listy. Trzecia jest tą, w której kupujący najczęściej przepłaca, bo porównuje cenę ofertową z inną ceną ofertową, zamiast z kwotami, za które podobne lokale naprawdę zmieniły właściciela.

Trzy warstwy i kolejność, która oszczędza pieniądze

Sprawdzanie mieszkania rozpada się na trzy warstwy. Prawna odpowiada na pytanie, czy sprzedający ma co sprzedać i czy razem z kluczami nie przejmujesz cudzych zobowiązań. Techniczna mówi, ile dołożysz w pierwszych dwóch latach. Cenowa rozstrzyga, czy kwota z ogłoszenia ma pokrycie w danych z aktów notarialnych.

Kolejność nie jest przypadkowa. Zacznij od prawnej, bo jest najtańsza i potrafi zamknąć temat, zanim zapłacisz komukolwiek za inspekcję. Potem techniczna, bo jej wynik zmienia kwotę, którą chcesz zaproponować. Cenowa na końcu, bo dopiero wtedy wiesz, co dokładnie porównujesz.

Warstwa prawna: księga wieczysta dział po dziale

Numer księgi wieczystej poproś przed pierwszym oglądaniem. Sprzedający albo pośrednik ma go pod ręką. Treść obejrzysz w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, wydruk z przeglądarki jest bezpłatny i wystarczy do wstępnej oceny. Do aktu notariusz i tak pobierze odpis i sprawdzi księgę w dniu podpisania.

Jeżeli lokal ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, księgi może w ogóle nie być. Wtedy podstawą jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie, o osobie uprawnionej i o braku zaległości. Brak księgi sam w sobie nie jest wadą, ale bank kredytujący zwykle będzie jej wymagał, więc zapytaj o to wcześniej niż na tydzień przed przedwstępną.

Wzmianki, czyli to, czego we wpisie jeszcze nie widać

Nad każdym działem jest pole na wzmianki. Wzmianka znaczy, że do sądu wpłynął wniosek, którego jeszcze nie rozpoznano. Może to być wykreślenie spłaconej hipoteki, ale równie dobrze wpis nowej albo ostrzeżenie.

Sama wzmianka nie mówi, co się zmieni. Poproś sprzedającego, żeby wskazał numer wniosku i czego dotyczy. I zapamiętaj rzecz najprostszą: księga sprawdzona miesiąc temu nie jest już sprawdzona. Zajrzyj do niej ponownie w dniu podpisania przedwstępnej i jeszcze raz przed aktem.

Czego w księdze nie znajdziesz, a musisz o to poprosić

Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości, ale nie pokazuje rachunków, uchwał ani zaległości. Tę część kompletuje się z dokumentów, o które trzeba poprosić wprost. Poniższa lista działa jak zamówienie: przekaż ją sprzedającemu albo pośrednikowi na piśmie i zapisz datę.

• Podstawa nabycia: akt notarialny zakupu, umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Sprawdź, czy osoba z dokumentu i osoba, która podpisze akt, to ta sama osoba.
• Zaświadczenie z urzędu gminy, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Zameldowany lokator nie blokuje sprzedaży, ale blokuje spokój po odbiorze.
• Zaświadczenie ze wspólnoty albo spółdzielni o braku zaległości w opłatach, z podaną wysokością bieżącej zaliczki i stawki na fundusz remontowy.
• Zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego, jeśli lokal pochodzi ze spadku albo darowizny. Czy jest wymagane w tym konkretnym przypadku i w jakim zakresie, rozstrzyga notariusz prowadzący akt. Przy wątpliwościach ocenę wykonuje nasz partner prawny: [imię i nazwisko partnera prawnego, kancelaria].
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości oraz z opłatą za użytkowanie wieczyste, jeśli grunt jest w użytkowaniu wieczystym.
• Przy hipotece: zaświadczenie banku o wysokości pozostałego zadłużenia, numer rachunku do spłaty i zgoda na wykreślenie.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej. Sprzedający ma obowiązek przekazać je kupującemu.
• Uchwały wspólnoty z ostatnich lat, plan remontów i informacja o kredycie zaciągniętym przez wspólnotę. Planowana termomodernizacja to informacja cenowa, nie ciekawostka.
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania dla działek sąsiednich. Widok, za który dopłacasz, bywa czasowy.

Warstwa techniczna: co obejrzeć i co spisać

Obejrzyj mieszkanie dwa razy, o różnych porach. Rano widać, jak wchodzi światło, wieczorem słychać sąsiadów i ulicę. Zdjęcia do ogłoszenia robi się w najlepszej możliwej chwili. Twoim zadaniem jest zobaczyć tę samą przestrzeń w chwili zwyczajnej.

Jeżeli cokolwiek z tej listy budzi wątpliwość, zamów inspekcję. Inspekcja kosztuje osobno, ale jej wynik daje Ci udokumentowaną listę usterek zamiast wrażenia. Czy i o ile przełoży się na cenę, zależy od konkretnej rozmowy ze sprzedającym.

• Wilgoć: narożniki ścian zewnętrznych, powierzchnie za meblami, przestrzeń pod oknami, zapach w zamkniętych szafach. Plamę da się zamalować, przyczyny nie.
• Instalacja elektryczna: rok wymiany, tablica z wyłącznikiem różnicowoprądowym, osobny obwód do kuchni, liczba gniazdek w pokojach.
• Piony wodne, kanalizacyjne i gazowe: kiedy wspólnota je wymieniała. W starszym budynku to koszt, który prędzej czy później wraca.
• Wentylacja: przyłóż kartkę do kratki. Jeśli nie trzyma, sprawdź datę ostatniego przeglądu kominiarskiego.
• Okna i stolarka: rok montażu, szczelność, ślady skraplania na ramach i pleśni na uszczelkach.
• Ogrzewanie: źródło, rok przeglądu urządzenia, wysokość rachunków z ostatniego sezonu grzewczego.
• Części wspólne: klatka, dach, elewacja, piwnica. Ich stan zapłacisz przez fundusz remontowy, niezależnie od tego, jak wygląda samo mieszkanie.
• Miejsce postojowe i komórka lokatorska: czy są wpisane odrębnie, czy to tylko ustalony sposób korzystania. Przy odsprzedaży to różnica.

Warstwa cenowa: historia tego konkretnego ogłoszenia

Tu zaczyna się część, którą kupujący najczęściej pomija. Porównuje cenę z ogłoszenia z inną ceną z ogłoszenia i uznaje, że ma punkt odniesienia. Nie ma go. Ceny ofertowe rozmawiają same ze sobą.

Zanim przejdziesz do transakcji, prześwietl samo ogłoszenie. Historia oferty mówi o pozycji negocjacyjnej sprzedającego więcej niż cokolwiek, co usłyszysz na prezentacji.

• Data pierwszej publikacji, a nie data ostatniego odświeżenia. Odświeżenie zeruje licznik na portalu, ale nie zeruje faktów.
• Liczba zmian ceny i ich wielkość. Trzy obniżki po kilka procent znaczą co innego niż jedna duża.
• Czy oferta znikała i wracała. Powrót po przerwie zwykle oznacza, że transakcja się nie dopięła albo że sprzedający zmienił biuro.
• Czy ten sam lokal jest wystawiony przez kilku pośredników i czy w tych ogłoszeniach zgadzają się cena, metraż i piętro.
• Czy zdjęcia są aktualne. Ta sama sesja krążąca od dwóch lat to sygnał, że oferta jest starsza, niż wygląda.

Jak zestawić cenę z transakcjami z tej samej ulicy

Punktem odniesienia są ceny transakcyjne, czyli kwoty z aktów notarialnych. Zbiera je rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostę albo prezydenta miasta, a wypis wydaje ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Dane zbiorcze publikuje też Narodowy Bank Polski w badaniu BaRN, ale one nie schodzą do poziomu ulicy ani budynku.

Porównanie ma sens tylko wtedy, gdy porównujesz porównywalne. Ustaw filtry w tej kolejności: ten sam budynek, potem ta sama ulica, potem promień do 500 metrów. Do tego zbliżony metraż, kondygnacja, obecność windy i podobny standard wykończenia.

Jeżeli w koszyku zostaje mniej niż kilka transakcji, poszerz promień i zapisz, że próba jest mała. Mała próba nadal jest informacją, pod warunkiem że wiesz, że jest mała, i że podajesz ją razem z okresem, z którego pochodzi.

Przykład: jedna oferta, siedem liczb

Poniżej schemat, który możesz wypełnić dla dowolnej oferty. Wartości w nawiasach kwadratowych to miejsca na dane z Twojej analizy. Każda z nich wymaga podania próby i okresu, inaczej nie jest liczbą, tylko wrażeniem.

Czerwone flagi

Żaden z poniższych punktów nie przesądza, że masz odpuścić. Każdy przesądza, że nie podpisujesz nic tego samego dnia.

• Sprzedający nie chce podać numeru księgi wieczystej przed rezerwacją.
• W dziale III jest wpis, którego nikt nie potrafi wyjaśnić jednym zdaniem.
• Metraż z księgi różni się od metrażu z ogłoszenia, a nikt nie wie dlaczego.
• Cena jest wyraźnie niższa niż transakcje w tym samym budynku, a powodu nie widać ani w stanie, ani w kondygnacji, ani w układzie.
• Nacisk na szybką decyzję i wysoki zadatek przy jednoczesnym oporze przed pokazaniem dokumentów.
• Mieszkanie ze spadku, w którym postępowanie spadkowe jeszcze się nie zakończyło. To nie dyskwalifikuje oferty, ale zmienia harmonogram i termin aktu.
• Zaległości wspólnoty albo kredyt zaciągnięty przez wspólnotę, o którym dowiadujesz się przypadkiem, a nie z dokumentu.

Zanim podpiszesz przedwstępną

Umowa przedwstępna jest miejscem, w którym zapisuje się wszystko, co ustaliliście ustnie: termin aktu, wysokość i charakter zadatku, sposób spłaty hipoteki, listę wyposażenia, termin wydania lokalu i wymeldowania. To także miejsce na warunki, od których uzależniasz zakup, na przykład na dostarczenie konkretnego zaświadczenia.

Nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych i nie zastępujemy notariusza. Jeżeli stan prawny wymaga oceny, koordynujemy pracę partnera prawnego i mówimy wprost, kto ją wykonuje: [imię i nazwisko partnera prawnego, kancelaria].

Krótka checklista do wydrukowania

Jeżeli masz zapamiętać z tego tekstu jedną rzecz, niech to będzie ta lista. Przejdź ją w całości, zanim wpłacisz zadatek.

• Numer księgi wieczystej i wydruk z dnia dzisiejszego.
• Wszystkie działy przejrzane, wzmianki sprawdzone i wyjaśnione.
• Podstawa nabycia w ręku, zgodna z osobą, która stanie do aktu.
• Zaświadczenia: zameldowanie, opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości, spadek lub darowizna.
• Wspólnota: zaliczka, fundusz remontowy, uchwały, plan remontów, ewentualny kredyt.
• Drugie oglądanie o innej porze dnia.
• Inspekcja techniczna, jeśli cokolwiek budziło wątpliwość.
• Historia ogłoszenia: dni ekspozycji, zmiany ceny, powroty na rynek.
• Ceny transakcyjne z rejestru: ten sam budynek, ta sama ulica, promień 500 metrów.
• Wszystkie ustalenia zapisane w przedwstępnej, łącznie z terminem wydania i listą wyposażenia.

Kto płaci pośrednikowi po stronie kupującego

Warto wiedzieć, kto komu płaci, zanim wejdziesz na prezentację. U nas zasada jest jedna. W transakcji, w której prowadzimy sprzedaż na zlecenie właściciela, wynagrodzenie płaci sprzedający, a Ty nie płacisz nam nic. Mówimy to na piśmie przed prezentacją, a nie u notariusza.

Jeżeli chcesz, żebyśmy szukali nieruchomości dla Ciebie, to osobna usługa i osobna umowa, w której płacisz Ty i wiesz o tym od pierwszej rozmowy. Nigdy nie naliczamy wynagrodzenia obu stronom w jednej transakcji, w żadnej formie i pod żadną nazwą.

Sprawdzanie warstwy cenowej robimy na własnym systemie: zbiera adresy, historię cen ogłoszeń i transakcje z rejestru cen nieruchomości. To ta sama metoda, którą opisaliśmy wyżej, tylko wykonana szybciej i na większej liczbie porównań.

Najczęstsze pytania