Nowy cennik Otodom, skargi biur i postępowanie UOKiK: co to znaczy dla ogłoszeń
Zmiana modelu rozliczeń na największym portalu nieruchomości w Polsce wygląda na sprawę wewnątrzbranżową. Ma jednak bezpośrednie przełożenie na to, czy zobaczysz wszystkie oferty w jednym miejscu i czy cena w ogłoszeniu odpowiada rzeczywistym oczekiwaniom sprzedającego.
31 marca 2026 roku Otodom wdrożył nowy model rozliczeń z biurami nieruchomości, oparty na wartości portfela ofert zamiast opłaty za pojedyncze ogłoszenie.
Na czym polega zmiana
Wcześniej biuro płaciło za publikację konkretnego ogłoszenia, w kwocie rzędu trzydziestu złotych. Nowy model, opisywany jako *value based pricing*, wiąże opłatę z łączną wartością ofert w portfolio biura, liczoną jako średnia z najwyższych cen ofertowych z ostatnich sześciu miesięcy, przeliczana co pół roku wstecz.
Podawane stawki: pakiet określany jako profesjonalny od 2 380 złotych netto, po sześciu miesiącach 3 010 złotych, czyli o 26 procent więcej. Zgłaszane przez biura wzrosty kosztów mieściły się w przedziale od 40 do nawet 300 procent.
Dlaczego to problem nie tylko dla biur
Model tworzy zachętę, której wcześniej nie było: im wyższe ceny ofertowe w portfolio, tym wyższa opłata. To odwraca naturalny kierunek — biuro zaczyna mieć finansowy powód, żeby ceny w ogłoszeniach były niższe.
Dla kupującego i sprzedającego to istotne, bo ceny ofertowe są jedną z podstawowych informacji o rynku. Zniekształcenie mechanizmu, który je ustala, zniekształca obraz.
Sprzedający powinien wiedzieć, czy cena w jego ogłoszeniu wynika z wyceny, czy z modelu rozliczeń portalu. To pytanie, które warto zadać wprost.
Reakcja rynku
- Polska Federacja Rynku Nieruchomości oraz pojedyncze agencje złożyły skargi do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
- Freedom zerwał współpracę z portalem całkowicie.
- Estatic ograniczył obecność do około 40 procent ofert.
Skala ma znaczenie: Otodom kontroluje około połowy ogłoszeń nieruchomości w Polsce, a razem z OLX, należącym do tej samej grupy, mowa o 70 do 80 procentach rynku.
Postępowanie UOKiK
6 maja 2026 roku Prezes UOKiK wszczął postępowanie wyjaśniające. Badane są między innymi: przejrzystość zasad ustalania opłat, różnicowanie warunków współpracy z poszczególnymi agencjami i możliwe nadużycie pozycji dominującej.
Za naruszenie prawa konkurencji grozi kara do 10 procent rocznego obrotu.
Postępowanie wyjaśniające nie jest jeszcze postawieniem zarzutów. Dotyczy sprawy, a nie konkretnego podmiotu, i może zakończyć się bez dalszych kroków.
Zmiany w OLX
Równolegle zmieniał się drugi serwis z tej samej grupy.
- Koniec września 2025 — zniesienie limitów darmowych ogłoszeń w kategorii nieruchomości, z wyjątkami, oraz nowe formy promowania.
- 17 lutego 2026 — wprowadzenie opłaty 24,99 zł za dodanie ogłoszenia w wybranych podkategoriach: mieszkania na sprzedaż, domy, działki, lokale biurowe i usługowe. Odświeżenie po czternastu dniach pozostało bezpłatne.
Co z tego wynika w praktyce
Dla sprzedającego. Nie zakładaj, że jeden portal pokazuje wszystko. Część biur ograniczyła obecność, więc oferta rozprasza się między serwisy. Przy ustalaniu warunków współpracy zapytaj wprost, na których portalach i w jakich pakietach trafi Twoje ogłoszenie, i poproś o to na piśmie w umowie.
Dla kupującego. Przeglądanie jednego serwisu przestało wystarczać. Warto ustawić alerty w kilku miejscach, a przy poszukiwaniach w konkretnej okolicy sprawdzać także strony biur działających lokalnie.
Dla obu stron. Rosnące koszty ekspozycji trafiają ostatecznie do rachunku za usługę. To argument za tym, żeby pytać nie o samą stawkę prowizji, ale o to, co dokładnie się w niej mieści.
| Kto | Co robić |
|---|---|
| Sprzedający | wpisać do umowy listę portali i pakietów, prosić o raporty wyświetleń |
| Kupujący | alerty w kilku serwisach, plus strony lokalnych biur |
| Oba | pytać, skąd wynika cena ofertowa |
Najczęstsze pytania
Nie jest niewidoczna, ale trafia do mniejszej grupy odbiorców. Przy nieruchomościach typowych, gdzie kupujący porównuje wiele ofert, obecność w największych serwisach ma znaczenie. Przy nieruchomościach niszowych kanały bezpośrednie i lokalne bywają skuteczniejsze.
Zależy od treści umowy pośrednictwa. Przy umowie na wyłączność zwykle nie, a równoległe ogłoszenie z inną ceną szkodzi obu wersjom oferty. Przy umowie otwartej jest to możliwe, choć warto pilnować spójności ceny i zdjęć.
Koszty ekspozycji są jednym ze składników kosztu usługi, więc presja istnieje. Dlatego warto porównywać nie same stawki, tylko zakres: sesja, rzut, świadectwo energetyczne, pakiety na portalach, raportowanie i obsługa do aktu.
Nie. Postępowanie wyjaśniające służy zbadaniu sprawy i może zakończyć się bez postawienia zarzutów. Rozstrzygnięcie nie zapadło.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Sprawdzić przed publikacją, czy postępowanie UOKiK zakończyło się rozstrzygnięciem
- Opisać, na których portalach publikuje Handshake i w jakich pakietach — do umowy i do tego wpisu
Nasze oferty publikujemy tam, gdzie są kupujący, i mówimy wprost, gdzie ich nie ma. Zapytaj o plan ekspozycji dla swojego mieszkania.
Porozmawiajmy