Rzeszów: jedyne miasto w Polsce, gdzie rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
W szesnastu badanych przez NBP miastach mieszkanie od dewelopera jest droższe niż porównywalne z drugiej ręki. W Rzeszowie jest odwrotnie i to nie jest przypadek jednego kwartału. Do tego dochodzi druga liczba, która mówi o lokalnym rynku więcej niż sama cena.
Narodowy Bank Polski publikuje ceny transakcyjne dla siedemnastu miast. Rzeszów wchodzi tam do grupy określanej jako dziesięć miast, razem z Białymstokiem, Bydgoszczą, Katowicami, Kielcami, Lublinem, Olsztynem, Opolem, Szczecinem i Zieloną Górą.
Poniższe liczby pochodzą z bazy NBP za drugi kwartał 2026 roku.
Trzy cechy, które wyróżniają Rzeszów
1. Rynek wtórny droższy od pierwotnego
| Rynek | Cena transakcyjna |
|---|---|
| Pierwotny | 10 329 zł/m² |
| Wtórny | 10 974 zł/m² |
| Różnica | wtórny droższy o 6,2% |
To jest ewenement. W pozostałych szesnastu miastach relacja jest odwrotna, często wyraźnie: w Katowicach rynek pierwotny jest droższy od wtórnego o blisko połowę, w Łodzi o jedną czwartą.
Prawdopodobne wyjaśnienie leży w strukturze obu rynków. Nowe inwestycje w Rzeszowie powstają w znacznej części na obrzeżach, podczas gdy rynek wtórny obejmuje zabudowę w centrum i w dojrzałych, uzbrojonych dzielnicach. Porównujemy więc nie tyle „nowe kontra stare”, ile „peryferia kontra środek”.
Praktyczny wniosek dla sprzedającego: w Rzeszowie mieszkanie z rynku wtórnego nie musi być tańsze od deweloperskiego, żeby się sprzedać. Argument „przecież obok budują nowe” nie działa tu tak, jak w Warszawie.
2. Najmniejsza w Polsce różnica między ceną ofertową a transakcyjną
Ta liczba mówi o rynku więcej niż sama cena.
| Miasto | Różnica ofertowa a transakcyjna, rynek wtórny |
|---|---|
| Rzeszów | −1,78% |
| Kraków | −12,15% |
| Warszawa | −12,26% |
| Gdańsk | −14,34% |
| Gdynia | −15,88% |
W Rzeszowie sprzedający wystawiają mieszkania blisko kwoty, którą faktycznie uzyskują. W Trójmieście cena wywoławcza jest średnio o kilkanaście procent wyższa od ceny w akcie.
Dla kupującego oznacza to, że przestrzeń negocjacyjna w Rzeszowie jest realnie mniejsza. Strategia „złóż ofertę piętnaście procent poniżej i czekaj”, która bywa skuteczna w większych miastach, tutaj kończy się najczęściej brakiem odpowiedzi.
Dla sprzedającego wniosek jest odwrotny i równie praktyczny: zawyżona cena wywoławcza jest w Rzeszowie kosztowniejsza niż gdzie indziej, bo lokalny kupujący nie zakłada dużego rabatu i po prostu przewija ofertę dalej.
3. Drogi jak na swoją grupę na rynku wtórnym, tani na pierwotnym
Wobec średniej dla grupy dziesięciu miast Rzeszów jest o 20,3 procent droższy na rynku wtórnym (10 974 wobec 9 125 zł/m²) i o 6,4 procent tańszy na pierwotnym (10 329 wobec 11 037 zł/m²).
Co naprawdę robiły ceny: indeks hedoniczny
Surowe średnie w mniejszych miastach potrafią skakać, bo próba transakcji jest mała i jakościowo niejednorodna. Uczciwszym miernikiem jest indeks hedoniczny, który oczyszcza zmianę ceny z różnic w jakości sprzedawanych mieszkań.
Dla rynku wtórnego w Rzeszowie, rok do roku:
| Kwartał | Indeks hedoniczny r/r |
|---|---|
| III kw. 2024 | 123,1 — szczyt |
| I kw. 2025 | 114,5 |
| II kw. 2025 | 104,5 |
| III kw. 2025 | 99,6 — zejście poniżej stu |
| IV kw. 2025 | 97,8 — dołek |
| I kw. 2026 | 101,9 |
| II kw. 2026 | 101,7 |
Historia jest więc taka: realny szczyt wzrostów przypadł na trzeci kwartał 2024, kiedy ceny rosły o ponad dwadzieścia procent rok do roku. Potem nastąpiło ostre wyhamowanie, przejście do lekkiego spadku pod koniec 2025 roku i powrót do niewielkich wzrostów w 2026.
To jest znacznie bardziej użyteczna wiedza niż jedna średnia cena. Kto kupował w Rzeszowie w połowie 2024 roku, kupował na szczycie dynamiki. Kto sprzedawał na przełomie 2025 i 2026, sprzedawał w dołku.
Druga strona: czynsze spadają
Tu robi się ciekawie, bo dwa wskaźniki idą w przeciwne strony.
Według miesięcznych raportów Otodom średnia ofertowa cena najmu mieszkania w Rzeszowie wynosiła:
| Miesiąc | Kwota | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| marzec 2026 | 2 445 zł | −7,6% |
| lipiec 2026 | 2 434 zł | −6,1% |
W lipcu 2026 był to najgłębszy spadek czynszów rok do roku spośród wszystkich badanych miast. Dla porównania, w tym samym miesiącu Warszawa notowała 4 918 zł, Kraków 3 145 zł, a Lublin 2 529 zł.
Jednocześnie w marcu 2026 Rzeszów miał drugi największy przyrost liczby ofert najmu miesiąc do miesiąca, o około czternaście procent.
Ceny mieszkań rosną, czynsze spadają, ofert najmu przybywa. Wniosek jest bezpośredni: rentowność najmu w Rzeszowie się kurczy. Kupno mieszkania pod wynajem, które broniło się kilka lat temu, dziś wymaga policzenia od nowa, z uwzględnieniem realnych okresów pustostanu.
Zastrzeżenie metodologiczne, które warto znać: część portali podawała dla Rzeszowa wzrost czynszów rzędu trzydziestu procent rok do roku. To dane o niskiej wiarygodności, liczone inaczej. Dane Otodom oparte na realnych ogłoszeniach pokazują kierunek przeciwny i to je warto brać pod uwagę.
Ile trwa sprzedaż
Średni czas ekspozycji oferty w Rzeszowie, według danych z września 2026, wynosił około 106 dni. To liczba, którą warto zestawić z własnym ogłoszeniem: oferta wisząca istotnie dłużej ma problem, który nie rozwiąże się sam.
Kontekst regionalny
Dwie cechy Podkarpacia, które zmieniają interpretację wszystkich powyższych liczb.
To region domów, nie deweloperki. W 2025 roku 46,1 procent mieszkań oddanych do użytku w województwie podkarpackim powstało w budownictwie indywidualnym, czyli na własne potrzeby. To trzeci najwyższy odsetek w Polsce.
Rzeszów jest nasycony mieszkaniami jak na swoją wielkość. Na koniec 2024 roku w mieście przypadało 510,1 mieszkania na tysiąc mieszkańców, przy zasobie 101 170 lokali. W 2024 roku oddano do użytku 2 561 mieszkań o przeciętnej powierzchni 68,1 m².
Najczęstsze pytania
Porównanie samej ceny za metr nie wystarczy. Do ceny deweloperskiej trzeba doliczyć wykończenie, a przy mieszkaniu z rynku wtórnego uwzględnić ewentualny remont, wyższy czynsz w starym budownictwie i stan instalacji. Różnica lokalizacyjna między nowymi osiedlami a zabudową śródmiejską też ma swoją wartość i jest indywidualna.
Da się, ale mniej niż w dużych miastach. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną na poziomie niecałych dwóch procent oznacza, że lokalni sprzedający wyceniają realistycznie. Skuteczna negocjacja opiera się tu na konkretnych porównaniach transakcyjnych, a nie na ogólnym oczekiwaniu rabatu.
Indeks hedoniczny pokazuje, że po szczycie z trzeciego kwartału 2024 nastąpiło wyhamowanie i płytki spadek, a od 2026 roku powrót do niewielkich wzrostów. Przy horyzoncie kilkuletnim to wahanie mieszczące się w normalnej zmienności. Znaczenie ma to, po ile kupiłeś wobec porównywalnych transakcji, a nie wobec średniej miejskiej.
Dane z 2026 roku układają się niekorzystnie dla tej strategii: ceny mieszkań rosły, czynsze spadały najmocniej w kraju, a ofert najmu przybywało. Nie znaczy to, że każda inwestycja jest zła, tylko że rachunek trzeba zrobić na aktualnych stawkach i z realnym założeniem pustostanu, a nie na danych sprzed dwóch lat.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Zrobić własny wykres indeksu hedonicznego dla Rzeszowa 2020–2026
- Uzupełnić dane o mieszkaniach oddanych w Rzeszowie za 2025 i 2026 z API GUS BDL
- [mediana dni ekspozycji z własnej bazy Handshake dla Rzeszowa, n=…, okres…] obok liczby 106 dni z portalu
Wyceniamy mieszkania w Rzeszowie na danych transakcyjnych, nie na średnich z portali. Zapytaj, jak wygląda taka wycena.
Porozmawiajmy