Rynek · 8 minut czytania

Ile trwa sprzedaż mieszkania w Warszawie: mediana dni po dzielnicach

Właściciele pytają o to samo: ile to potrwa. Krążąca po Warszawie liczba „około czterech miesięcy” jest prawdziwa i jednocześnie bezużyteczna, bo dotyczy całego miasta i tylko tych ofert, które w ogóle się sprzedały. Poniżej masz definicje, których ta liczba wymaga, tabelę dzielnicami i test, który zrobisz na własnym ogłoszeniu w 20 minut.

Zanim padnie jakakolwiek liczba: co dokładnie jest mierzone

Zdanie „sprzedaż mieszkania trwa X dni” nie znaczy nic, dopóki nie wiadomo trzech rzeczy: od czego liczymy, do czego liczymy i na ilu ofertach. Bez tego porównujesz swoje mieszkanie z liczbą, która mogła powstać zupełnie inaczej niż myślisz.

Dzień 0 to u nas data pierwszej publikacji ogłoszenia. Nie data decyzji o sprzedaży i nie dzień, w którym zacząłeś kompletować dokumenty. Koniec pomiaru to dzień, w którym oferta znika z rynku. Tu zaczyna się problem, bo oferta znika z dwóch różnych powodów: albo kupujący podpisał przedwstępną, albo właściciel ją zdjął.

Druga rzecz to mediana kontra średnia. Mediana to środek: połowa ofert sprzedała się w krótszym czasie, połowa w dłuższym. Średnia w tym rynku wprowadza w błąd, bo kilkanaście ogłoszeń wiszących po dwa lata podciąga ją dla wszystkich pozostałych.

Trzecia rzecz jest pomijana najczęściej. Każda mediana czasu sprzedaży liczy się wyłącznie z ofert, które się sprzedały. Oferty zdjęte po roku bez transakcji wypadają ze statystyki, chociaż to właśnie one najwięcej mówią o tym, co dzieje się z mieszkaniem wystawionym za wysoko.

• Dzień 0: data pierwszej publikacji ogłoszenia, nie data wznowienia.
• Koniec pomiaru: dzień zniknięcia oferty, z zaznaczeniem, czy powodem była transakcja, czy wycofanie.
• Próba (n): ile ofert weszło do wyliczenia i z jakiego okresu.

Punkt odniesienia dla całej Warszawy

Najczęściej cytowana liczba dla stolicy pochodzi z Barometru Metrohouse za II kwartał 2026: mediana czasu sprzedaży mieszkania w Warszawie wyniosła 129 dni. To dane zewnętrzne wobec nas i przy tej medianie nie została opublikowana wielkość próby. Traktuj ją jako punkt odniesienia dla miasta, nie jako prognozę dla swojego lokalu.

Twoje mieszkanie nie jest całym miastem. Dwupokojowe na Białołęce, kawalerka na Woli i sto metrów na Żoliborzu mają innych kupujących, inną konkurencję i inne tempo. Dlatego liczby poniżej rozbijamy na dzielnicę, a docelowo także na metraż i przedział cenowy, zamiast podawać jedną liczbę dla Warszawy.

Tabelę aktualizujemy raz na kwartał. Liczymy ją z rejestru cen i wartości nieruchomości oraz z historii ogłoszeń dla Warszawy. Przy każdej liczbie w tabeli podajemy źródło, próbę (n) i okres, z którego pochodzi.

Puste pola uzupełniamy przy najbliższej aktualizacji kwartalnej. Dla każdej dzielnicy podajemy medianę dni od publikacji, przedział, w którym mieści się środkowe 50% ofert, liczbę transakcji (n) i udział ofert zdjętych bez transakcji, każdą z okresem, z którego pochodzi.

Trzy zegary, nie jeden

Kiedy ktoś mówi „sprzedaż trwa cztery miesiące”, prawie zawsze ma na myśli tylko środkowy odcinek: od publikacji do przyjęcia oferty. Cała droga ma trzy odcinki i każdy rządzi się czym innym.

Odcinek pierwszy jest jedynym, na który masz pełny wpływ jeszcze przed startem, i jedynym, który skrócisz bez ruszania ceny. Mieszkanie wystawione z nieuporządkowaną księgą wieczystą albo bez zaświadczenia o braku osób zameldowanych oddaje ten czas później, kiedy kupujący już czeka i zaczyna się niecierpliwić.

Odcinek trzeci zależy głównie od tego, kto kupuje. Kupujący z gotówką i kupujący z kredytem to dwa różne harmonogramy. Jeśli sam spłacasz kredyt hipoteczny, dochodzi czas banku na dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki. Dlatego dwie oferty z identyczną medianą ekspozycji potrafią skończyć się aktem w odstępie kilku tygodni.

Co przesuwa zegar akurat na Twoim mieszkaniu

Poniżej siedem rzeczy, które w Warszawie najczęściej rozjeżdżają czas sprzedaży, i sposób, w jaki każdą sprawdzisz sam, bez niczyjej pomocy.

• Cena wobec transakcji, nie wobec ogłoszeń. Sprawdź w rejestrze cen i wartości nieruchomości, za ile faktycznie sprzedały się lokale w promieniu kilkuset metrów, zamiast porównywać się z cenami ofertowymi sąsiadów.
• Konkurencja w tym samym przedziale. Policz, ile ofert o zbliżonym metrażu i cenie wisi teraz w Twojej dzielnicy i od ilu dni. Jeśli jest ich kilkanaście, kupujący ma z czego wybierać i wybiera powoli.
• Zdjęcia i pierwszy ekran ogłoszenia. Otwórz swoje ogłoszenie na telefonie i zobacz, co widać bez przewijania. To jest cały czas, jaki dostajesz od kupującego na starcie.
• Dostępność na prezentacje. Jeśli mieszkanie można obejrzeć tylko w sobotę przed południem, Twój zegar chodzi wolniej niezależnie od ceny.
• Stan prawny. Współwłasność, spadek w toku, hipoteka, lokator, brak aktualnego wpisu w księdze wieczystej. Każda z tych rzeczy dokłada własny termin instytucji, którego nie skrócisz negocjacjami.
• Metraż i układ. Lokale nietypowe (bardzo duże, przechodnie, bez okna w kuchni, na parterze od ruchliwej ulicy) mają mniejszą grupę kupujących, więc dłużej czekają na właściwą osobę.
• Historia ogłoszenia. Kolejne wystawienia i obniżki zostawiają ślad. Kupujący, który widzi, że oferta wisi od roku, zaczyna rozmowę od pytania „dlaczego się nie sprzedało”, a nie od ceny.

Test na 20 minut, zanim ktokolwiek zaproponuje Ci obniżkę

Zrób go na własnym ogłoszeniu. Potrzebujesz tylko panelu statystyk na portalu i przeglądarki.

Wynik czytasz tak. Dużo wyświetleń i zero zapytań to sygnał o cenie. Dużo zapytań i zero prezentacji to sygnał o ogłoszeniu, najczęściej o zdjęciach albo o opisie. Prezentacje bez ofert to sygnał o samym mieszkaniu albo o tym, co kupujący zastaje na miejscu. Każdy z tych trzech przypadków ma inną odpowiedź i tylko jeden z nich prowadzi do rozmowy o cenie.

To jest cała różnica między diagnozą a odruchem. Odruch mówi „obniż”. Diagnoza mówi, który z trzech liczników się zatrzymał i dlaczego.

• Policz dni ekspozycji: od daty pierwszej publikacji do dziś, bez odejmowania przerw i bez liczenia od ostatniego wznowienia.
• Wypisz ze statystyk ogłoszenia dwie liczby: wyświetlenia i zapytania. Przelicz je na zapytania na 100 wyświetleń.
• Policz prezentacje z ostatnich 30 dni.
• Znajdź od pięciu do dziesięciu ofert konkurencyjnych: ta sama dzielnica, zbliżony metraż, cena w promieniu dziesięciu procent. Sprawdź, od kiedy wiszą.
• Sprawdź w rejestrze cen i wartości nieruchomości transakcje z Twojej okolicy z ostatnich kilkunastu miesięcy i zestaw je z ceną, którą masz dziś w ogłoszeniu.

Czego mediana Ci nie powie

Mediana liczy się tylko z ofert zakończonych transakcją. Nie ma w niej mieszkań, które wisiały ponad rok i zostały zdjęte. Dlatego obok mediany podajemy udział ofert zdjętych bez transakcji: bez tej drugiej liczby pierwsza wygląda zbyt dobrze.

Przy małej próbie mediana skacze. W dzielnicy o niewielkiej liczbie transakcji w kwartale jedna nietypowa sprzedaż potrafi wyraźnie przesunąć wynik. W takich wierszach podajemy szersze widełki i piszemy wprost, że próba jest mała, zamiast udawać precyzję.

Obniżka ceny nie zeruje licznika. Kupujący i tak zobaczy datę pierwszej publikacji w historii ogłoszenia, a zmiana ceny bez zmiany czegokolwiek innego bywa dla niego sygnałem, żeby poczekać na następną.

Mediana nie jest prognozą. Mówi, jak zachował się rynek w zamkniętym okresie, a nie jak zachowa się przy Twoim mieszkaniu w przyszłym kwartale. Prognoz cen ani terminów nie publikujemy.

Terminy, które są po naszej stronie

Na medianę rynkową nie mamy wpływu. Na własne tempo mamy. Dlatego zamiast obiecywać datę aktu, publikujemy terminy naszych kroków. Są takie same dla każdej sprawy i możesz nas z nich rozliczyć.

Słowo „szybko” dotyczy w tym tekście wyłącznie tabeli powyżej. Data aktu zależy od banku kupującego, notariusza i instytucji, na których terminy nie mamy wpływu.

Kiedy do zegara dochodzą instytucje

Część spraw ma własny harmonogram, którego nie przyspieszysz ani ceną, ani ogłoszeniem. Spadek wymaga stwierdzenia nabycia albo aktu poświadczenia dziedziczenia, a potem wpisu w księdze wieczystej. Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga zaświadczenia z banku i uzgodnienia sposobu spłaty przed aktem. Przy współwłasności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy majątku wspólnym zgoda małżonka.

Nie doradzamy w sprawach prawnych ani podatkowych. Przy takich wątkach pracę prowadzi współpracujący z nami prawnik [imię i nazwisko, kancelaria], a my koordynujemy terminy i pilnujemy, żeby dokumenty trafiły do notariusza kompletne.

Jeśli Twoja sprawa ma taki odcinek, licz go osobno od czasu ekspozycji. Sklejenie obu w jedną liczbę to najczęstszy powód rozczarowania terminem, i to niezależnie od tego, kto prowadzi sprzedaż.

Najczęstsze pytania