Rynek · Warszawa · 2 czerwca 2026 · 9 min czytania

W Warszawie mieszkanie od dewelopera kosztuje tyle samo, co z drugiej ręki

Przez lata mieszkanie od dewelopera było w Warszawie wyraźnie droższe od porównywalnego z rynku wtórnego. W 2026 roku ta różnica praktycznie zniknęła. To jedna z ważniejszych zmian na warszawskim rynku od dekady i ma bezpośrednie konsekwencje dla obu stron transakcji.

Dane Narodowego Banku Polskiego dla Warszawy, ceny transakcyjne za metr kwadratowy:

Sześćdziesiąt złotych na metrze przy cenie blisko siedemnastu tysięcy to różnica na poziomie błędu pomiaru. Praktycznie oba rynki wyceniają metr tak samo.

Dla kontekstu: w pierwszym kwartale 2026 Warszawa była jedynym z dużych miast z wyraźnym spadkiem cen na rynku wtórnym rok do roku, o 1,72 procent. To był pierwszy taki odczyt od ponad dwunastu lat.

Dlaczego to się stało

Trzy czynniki, wszystkie widoczne w danych.

Nawis gotowych mieszkań. Liczba ukończonych, niesprzedanych lokali u deweloperów w siedmiu największych miastach wzrosła z ponad 14 tysięcy w czwartym kwartale 2025 do ponad 16,6 tysiąca w drugim kwartale 2026. Gotowe mieszkanie kosztuje dewelopera pieniądze każdego dnia, w którym stoi puste.

Wysoka baza cenowa. Po latach wzrostów utrzymanie dynamiki wymagałoby dalszego wzrostu zdolności kredytowej, a ta rosła wolniej, niż spadały stopy.

Rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych. W trzecim kwartale 2025 cena ofertowa na warszawskim rynku wtórnym wynosiła 19 090 zł za metr, przy transakcyjnej 16 405 zł. Różnica między ceną wywoławczą a zapłaconą wynosi w Warszawie około 12,3 procent i należy do najwyższych w kraju.

Co to znaczy, jeśli kupujesz

Zrównanie cen za metr nie znaczy, że oba rynki kosztują tyle samo. Do porównania trzeba dołożyć rzeczy, których w cenie metra nie ma.

Po stronie rynku pierwotnego:

• wykończenie stanu deweloperskiego, czyli podłogi, drzwi wewnętrzne, biały montaż, kuchnia, malowanie, oświetlenie;
• czas — od umowy do zamieszkania mija zwykle wiele miesięcy, a przy inwestycji w budowie znacznie dłużej;
• czynsz i media od odbioru, także zanim się wprowadzisz;
• miejsce postojowe i komórka, często sprzedawane osobno;
• niepewność co do tego, kiedy osiedle będzie w pełni zasiedlone i skończone.

Po stronie rynku wtórnego:

• podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 procent wartości, chyba że przysługuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania;
• ewentualny remont, którego zakres bywa trudny do oszacowania przed zakupem;
• stan instalacji i ryzyko ukrytych wad;
• wyższy czynsz w starszym budownictwie i możliwe remonty planowane przez wspólnotę.

Po stronie rynku wtórnego jest natomiast to, czego rynek pierwotny w Warszawie zwykle nie oferuje: lokalizacja. Nowe inwestycje powstają dziś głównie poza ścisłym centrum, podczas gdy oferta z drugiej ręki obejmuje dzielnice uzbrojone, z komunikacją, szkołami i usługami na miejscu.

Co to znaczy, jeśli sprzedajesz

Twoja oferta konkuruje bezpośrednio z mieszkaniem deweloperskim w tej samej cenie za metr. Argumenty, które działają:

1. Gotowość do zamieszkania. Wykończone mieszkanie oszczędza kupującemu kilkadziesiąt tysięcy złotych i kilka miesięcy. Jeśli Twoje jest w dobrym stanie, to jest najmocniejszy argument i powinien być pierwszy w opisie. 2. Lokalizacja i dojazd. Konkretne minuty do metra albo do przystanku, a nie „dogodna komunikacja”. 3. Znany czynsz i znana wspólnota. Kupujący od dewelopera nie wie, ile będzie płacił za utrzymanie ani jak będzie wyglądało zarządzanie budynkiem. 4. Otoczenie, które już istnieje. Szkoła, sklep, park, a nie plac budowy przez najbliższe trzy lata.

Czego unikać: ustawiania ceny powyżej poziomu, który wynika z porównań transakcyjnych, w oczekiwaniu na negocjacje. Przy dwunastoprocentowym rozjeździe między ofertami a transakcjami rynek już zakłada rabat, a oferta wyraźnie powyżej rynku po prostu wypada z filtrów wyszukiwania.

Przestrzeń negocjacyjna

Dane z pierwszego kwartału 2026 wskazywały na możliwość obniżki ponad 2,5 procent w Warszawie, co przy typowym mieszkaniu oznacza ponad 20 tysięcy złotych. Średnia zmiana ceny ofertowej w trakcie ekspozycji wynosiła w Warszawie około 5 procent.

Warto zestawić to z Rzeszowem, gdzie różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi niecałe dwa procent. Ta sama strategia negocjacyjna daje w obu miastach zupełnie inne wyniki.

Rozpiętość wewnątrz miasta

Średnia dla Warszawy jest liczbą o ograniczonej użyteczności, bo miasto jest wewnętrznie bardzo zróżnicowane: od cen sięgających 40 tysięcy złotych za metr w najlepszych lokalizacjach Śródmieścia po kilkanaście tysięcy na Białołęce.

Dlatego przy konkretnym mieszkaniu punktem odniesienia nie jest średnia miejska, tylko transakcje porównywalne z promienia kilkuset metrów, z ostatnich sześciu do dwunastu miesięcy. Od lutego 2026 dane o cenach transakcyjnych są bezpłatnie dostępne, więc to porównanie może zrobić każdy.

Najczęstsze pytania