Rynek · Prawo i podatki · 23 września 2025 · 8 min czytania

Koniec „zapytaj o cenę”: deweloperzy muszą podawać ceny mieszkań

Przez lata zapytanie o cenę mieszkania od dewelopera oznaczało zostawienie numeru telefonu i czekanie na kontakt handlowca. Od lipca 2025 to jest niezgodne z prawem. Cena musi być na stronie, razem z ceną miejsca postojowego i historią wszystkich zmian.

Ustawa z 21 maja 2025 roku zmieniająca ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz ustawę o ochronie konkurencji i konsumentów weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Inwestycje będące już w sprzedaży miały czas na dostosowanie do 11 września 2025.

Co deweloper musi pokazać

Na stronie internetowej inwestycji, bez logowania i bez zostawiania danych kontaktowych, muszą znaleźć się:

• cena za metr kwadratowy i cena całkowita każdego lokalu;
• ceny pomieszczeń przynależnych: miejsc postojowych, garaży, komórek lokatorskich;
• wszystkie dodatkowe świadczenia wliczone w cenę;
• historia zmian cen wraz z datami;
• niezwłoczna aktualizacja przy każdej zmianie.

Do tego dochodzi obowiązek codziennego raportowania danych do portalu `dane.gov.pl`. To oznacza, że ceny wszystkich mieszkań od deweloperów objętych ustawą trafiają do jednego, publicznego zbioru.

Sankcja jest dotkliwa: kara do 10 procent rocznego obrotu przedsiębiorcy.

Istotny jest jeszcze jeden mechanizm. Jeśli cena podana w internecie różni się od ceny w umowie, konsument może żądać ceny korzystniejszej dla siebie.

Jak to wygląda w praktyce po pierwszych miesiącach

Do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpłynęło ponad 1,5 tysiąca sygnałów o nieprawidłowościach. Prezes UOKiK skierował 39 wystąpień do deweloperów.

Najczęstsze zarzuty to dwie rzeczy: brak cen pomieszczeń przynależnych i brak historii cen. Czyli dokładnie te dwa elementy, które najbardziej utrudniają porównanie ofert.

Co z tego ma kupujący

Trzy rzeczy, których wcześniej nie było.

Porównywalność. Możesz zestawić kilka inwestycji bez rozmowy z pięcioma handlowcami. Liczy się cena za metr po doliczeniu miejsca postojowego i komórki, bo to jest kwota, którą naprawdę zapłacisz.

Historia cen jako informacja negocjacyjna. To najbardziej niedoceniany element ustawy. Jeśli widzisz, że cena konkretnego lokalu była podnoszona trzy razy w ciągu roku, wiesz, że sprzedaż idzie dobrze. Jeśli widzisz, że lokal jest w ofercie od dwudziestu miesięcy i cena raz spadła, wiesz coś zupełnie innego — i wiesz to przed rozmową.

Sygnał o tym, co się nie sprzedaje. Lokale, które zostają najdłużej, to zwykle parter, ostatnie piętro bez windy, mieszkania z oknami na drogę albo układy, których nikt nie chce. Wiedząc, które to są, wiesz też, gdzie deweloper ma najwięcej powodów, żeby zejść z ceny.

Czego ustawa nie obejmuje

• Rynku wtórnego. Sprzedający prywatnie nie ma obowiązku publikowania ceny ani jej historii. Tam nadal obowiązuje zasada, że cena ofertowa to punkt wyjścia, a nie informacja o wartości.
• Rabatów i promocji indywidualnych. Publikowana jest cena katalogowa. To, co dostaniesz w negocjacjach, jest osobną sprawą.
• Ceny wykończenia. Pakiety wykończeniowe to odrębna umowa i odrębna kalkulacja.

Jak z tego korzystać, krok po kroku

1. Wejdź na stronę inwestycji i znajdź tabelę cen. Powinna być dostępna bez formularza. 2. Wypisz interesujące Cię lokale z ceną łączną: mieszkanie plus postojowe plus komórka. 3. Przelicz na cenę za metr po doliczeniu dodatków. To jedyna liczba porównywalna między inwestycjami. 4. Sprawdź historię cen każdego z nich. Notuj, jak długo lokal jest w ofercie. 5. Porównaj z cenami transakcyjnymi na rynku wtórnym w tej samej okolicy. To pokazuje, ile płacisz za „nowe”. 6. Jeśli na stronie brakuje którejś z wymaganych informacji, masz podstawę do zgłoszenia do UOKiK.

Najczęstsze pytania