Rynek · Prawo i podatki · 21 lipca 2026 · 9 min czytania

Najem krótkoterminowy: rejestr, numer w ogłoszeniu i kara 50 tysięcy

Wynajem na doby przestaje być działalnością, którą można prowadzić bez zgłoszenia. Zmiany idą z dwóch stron naraz: z prawa unijnego, które już obowiązuje, i z krajowego projektu, który wprowadza rejestr, numer w każdym ogłoszeniu i możliwość zakazania takiego najmu uchwałą wspólnoty.

Co już obowiązuje: prawo unijne

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 stosuje się bezpośrednio od 20 maja 2026 roku. Nie wymaga wdrożenia ustawą krajową, bo rozporządzenia obowiązują wprost.

Dotyczy najmu krótszego niż 30 dni na jednego klienta.

Kontekst skali: w 2025 roku przez platformy zarezerwowano w Polsce 44,4 miliona noclegów, co oznacza wzrost o ponad 190 procent w ciągu ośmiu lat. Szacunki mówiły o około 65 tysiącach lokali, które objęłaby regulacja, choć ta liczba pochodzi z jednego źródła i nie została potwierdzona.

Co przewiduje projekt krajowy

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich 14 lipca 2026 roku. Projekt z autopoprawką trafił następnie do prac w komisjach sejmowych.

Główne rozwiązania:

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Rejestracja obiektu i nadanie numeru identyfikacyjnego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Numer ma być obowiązkowy w każdym ogłoszeniu: na platformach rezerwacyjnych i na własnej stronie.

Kary do 50 000 złotych, nakładane przez marszałka województwa, za brak wpisu, za brak numeru w ogłoszeniu i za wprowadzanie w błąd co do kategorii obiektu.

Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego. Wymagana ma być większość ponad połowy uprawnionych, a przedsiębiorcy mają dostać sześciomiesięczny okres przejściowy.

Gminy będą mogły tworzyć strefy zakazu na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta, z możliwością wyjątków.

Zasada „6 i 30”. Uproszczone wymogi przeciwpożarowe mają objąć obiekty do sześciu jednostek i trzydziestu miejsc noclegowych.

Do tego dochodzą obowiązki: regulamin pobytu, dane kontaktowe administratora, deklaracje sanitarne i przeciwpożarowe.

Uwaga na terminy: źródła są rozbieżne

To trzeba powiedzieć wprost, bo różnica jest kilkuletnia.

Jedno źródło branżowe wskazywało 1 stycznia 2028 jako datę wejścia w życie przepisów o zakazach. Inne podawało 2029 dla stref zakazu i 2031 dla pełnych wymogów przeciwpożarowych. Pozostała część ustawy miała wejść w życie czternaście dni od ogłoszenia.

Projekt jest w ruchu, więc terminy będą się jeszcze zmieniać. Nie warto podejmować decyzji inwestycyjnych na podstawie żadnej z tych dat, dopóki ustawa nie zostanie uchwalona.

Co to znaczy dla właściciela wynajmującego na doby

1. Przygotuj się na rejestrację. Numer w ogłoszeniu to element, którego platformy będą egzekwować, bo same odpowiadają za zgodność z rozporządzeniem unijnym. 2. Sprawdź swoją wspólnotę. Nastroje sąsiadów są najlepszym predyktorem przyszłej uchwały. Budynek, w którym już dziś są konflikty o hałas i o klucze, jest kandydatem do zakazu. 3. Policz rentowność w scenariuszu zakazu. Kluczowe pytanie brzmi: czy przy najmie długoterminowym ta inwestycja nadal się broni. Jeśli nie, ryzyko regulacyjne jest zbyt duże. 4. Uporządkuj sprawy przeciwpożarowe i sanitarne zawczasu, bo to element, który zwykle zajmuje najwięcej czasu.

Co to znaczy dla kupujących i mieszkańców

Dla kupującego mieszkanie w budynku z najmem krótkoterminowym: to czynnik cenotwórczy w obie strony. Uciążliwość obniża komfort i bywa argumentem w negocjacjach. Jednocześnie możliwość zakazania takiego najmu uchwałą zmniejsza ryzyko na przyszłość.

Dla mieszkańca, któremu przeszkadza sąsiedztwo: projekt daje narzędzie, którego dotąd nie było. Do czasu jego uchwalenia pozostają dotychczasowe drogi: zgłoszenia dotyczące zakłócania spokoju, uchwały porządkowe wspólnoty i, w skrajnych przypadkach, droga sądowa.

Dla właściciela mieszkania w takim budynku: warto śledzić porządek obrad zebrania wspólnoty. Uchwała w tej sprawie zapadnie zwykłą większością i może zapaść bez Ciebie.

Najczęstsze pytania