Rynek · Prawo i podatki · 28 kwietnia 2026 · 8 min czytania

PCC przy zakupie mieszkania: 0, 2 czy 6 procent i wyrok NSA o udziałach

Ten sam podatek, trzy różne stawki i jeden wyrok, który zmienił sytuację osób z odziedziczonym udziałem w nieruchomości. Przy kwotach rzędu dwudziestu tysięcy złotych warto wiedzieć, do której grupy się należy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC, płaci kupujący przy nabyciu nieruchomości z rynku wtórnego. Pobiera go notariusz przy akcie i odprowadza do urzędu. Przy zakupie od dewelopera albo innego podatnika VAT tego podatku nie ma, bo cena zawiera VAT.

Trzy stawki

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania oraz stawka 6 procent obowiązują od 31 sierpnia 2023 roku.

Przy typowym mieszkaniu zwolnienie oznacza oszczędność rzędu 20 tysięcy złotych. To kwota porównywalna z kosztem wykończenia jednego pokoju albo z rocznym kosztem obsługi części kredytu.

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania: kto się łapie

Idea jest prosta: ulga dla osoby, która kupuje swoje pierwsze mieszkanie. Diabeł, jak zwykle, siedzi w tym, co znaczy „pierwsze”.

Podstawowy warunek to nieposiadanie wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Praktyczne pytania dotyczą przypadków granicznych i tu właśnie pojawia się orzecznictwo.

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 roku

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygnaturze III FSK 281/25 przyjął, że zwolnienie przysługuje proporcjonalnie do nabywanego udziału, a posiadanie do 50 procent odziedziczonych udziałów w innych nieruchomościach nie wyklucza ze zwolnienia.

To istotne dla bardzo częstej sytuacji: osoba, która odziedziczyła po rodzicach udział w mieszkaniu razem z rodzeństwem, kupuje własne pierwsze mieszkanie. Wcześniej taki udział bywał traktowany jako przeszkoda.

Gdzie fiskus nadal odmawia

W interpretacji z 7 lipca 2026 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podtrzymał odmowę zwolnienia przy zakupie domu w stanie surowym, przyjmując, że nie jest to jeszcze budynek mieszkalny w rozumieniu przepisu. Stanowisko to jest krytykowane jako niezgodne z linią orzeczniczą sądów administracyjnych.

Praktyczny wniosek: przy zakupie domu w budowie warto wystąpić o interpretację indywidualną przed transakcją, a nie po niej.

Od czego liczy się podatek

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie cena zapisana w umowie. Jeśli cena istotnie odbiega od rynku, organ podatkowy może wezwać do jej podwyższenia, a następnie ustalić wartość z pomocą biegłego, obciążając kosztami podatnika.

To jest powód, dla którego zaniżanie ceny w akcie jest złym pomysłem także dla kupującego. Poza konsekwencjami karnoskarbowymi, obniża koszt nabycia przy przyszłej sprzedaży, czyli podnosi podatek dochodowy przy kolejnej transakcji.

Kiedy PCC nie występuje

• Zakup od dewelopera albo od innego podatnika VAT — transakcja opodatkowana VAT.
• Darowizna — podlega podatkowi od spadków i darowizn, nie PCC.
• Dziedziczenie — podatek od spadków i darowizn.
• Zniesienie współwłasności bez spłat w części odpowiadającej udziałowi.

Co warto zrobić przed transakcją

1. Ustal, czy kupujesz z rynku pierwotnego czy wtórnego. To decyduje o tym, czy PCC w ogóle wystąpi. 2. Sprawdź, czy spełniasz warunki zwolnienia dla pierwszego mieszkania, uwzględniając ewentualne udziały odziedziczone. 3. Przy współwłasności ustal, w jakich udziałach nabywacie i jak to wpływa na zwolnienie. 4. Przy nieoczywistym stanie faktycznym — dom w budowie, udziały, wcześniejsza darowizna — rozważ interpretację indywidualną. 5. Doliczy PCC do budżetu obok wkładu własnego, bo bank go nie sfinansuje.

Najczęstsze pytania