Obligacje vs Najem. Rynek mieszkaniowy ma problemy?

Ceny mieszkań nadal rosną, deweloperzy sprzedają więcej, a banki udzielają rekordowej liczby kredytów. A mimo to mieszkanie jako inwestycja opłaca się coraz mniej. Wystarczy zestawić dwie liczby: polskie obligacje dziesięcioletnie dają na rynku około 6,4% rocznie, a mieszkanie na wynajem w siedemnastu największych miastach średnio około 5,9% przed kosztami.

Konkurencją dla mieszkania nie jest tylko inne mieszkanie. Są nią obligacje, akcje i własna firma. Ekonomiści nazywają to kosztem alternatywnym: ile zarobiłby ten sam kapitał gdzie indziej. Im lepsze alternatywy, tym trudniej uzasadnić wysoką cenę mieszkania, które przynosi niewielki dochód. A alternatywa jest dziś dostępna dla każdego: dziesięcioletnie obligacje detaliczne EDO płacą w pierwszym roku 5,35%, a w kolejnych latach inflację plus 2 punkty procentowe.

W filmie powyżej i w tekście poniżej pokazujemy, dlaczego pieniądz pozostaje drogi, dlaczego rosnąca sprzedaż nie oznacza zdrowego rynku i dlaczego część właścicieli może stracić bez żadnego krachu.

Dlaczego pieniądz jest drogi

Za drogim pieniądzem stoją trzy rzeczy.

• Inflacja. We wrześniu wyniosła 4,1%, wyraźnie powyżej celu NBP. Kto pożycza na dziesięć lat, chce wyższych odsetek, bo liczy się nie to, ile pieniędzy odzyska, ale co za nie kupi.
• Oczekiwania co do stóp. Ponad 70% nowych kredytów mieszkaniowych ma stałe oprocentowanie na pięć lat. Bank, który obiecuje stałą ratę, sam zabezpiecza się na rynku, a rynkowa stawka pięcioletnia wzrosła od sierpnia z około 4,3% do około 5%. Dlatego banki podniosły oferty, choć Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stóp.
• Budżet państwa. W projekcie budżetu na 2027 rok deficyt to 281,2 mld zł, a sama obsługa długu ma kosztować około 107 mld zł, o 17 mld więcej niż w tym roku. Państwo pożycza te pieniądze, sprzedając obligacje, i musi za nie płacić coraz więcej.

Sprzedaż rośnie, ale rośnie też to, co zostaje

Gdyby patrzeć tylko na ceny, wszystko jest w porządku. Według GUS w drugim kwartale mieszkania były średnio o 6,3% droższe niż rok wcześniej. W trzecim kwartale deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali 12,5 tys. mieszkań, o 5,7% więcej niż kwartał wcześniej. Latem sprzedawali nawet więcej, niż wprowadzali: w lipcu 4,4 tys. sprzedanych wobec 3 tys. nowych.

Problem widać dopiero w tym, co zostaje na półce. W ofercie deweloperów przybywa mieszkań gotowych, a niesprzedanych, czyli tych, które czekają najdłużej. Dla dewelopera to zamrożony kapitał, który co miesiąc kosztuje. Dla kupującego to większy wybór i brak presji. Dlatego statystyki sprzedaży mogą wyglądać dobrze, a podnosić ceny jest coraz trudniej.

Najem: więcej ofert, słabsze czynsze

We wrześniu w siedemnastu dużych miastach było 79,4 tys. ofert najmu, o 22,3% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od sierpnia 2021 roku. Więcej ofert to większa konkurencja między właścicielami: najemca wybiera i negocjuje, a właściciel decyduje, czy obniżyć czynsz, czy dłużej czekać.

Czynsze tej konkurencji nie wytrzymują. W Warszawie mediana stawek ofertowych to około 4300 zł, o 4% mniej niż rok temu. W całych siedemnastu miastach stawki są wyższe tylko o 2,3% rok do roku, czyli przy inflacji 4,1% realnie spadły. W najmie liczy się przy tym nie tylko czynsz, ale i czas, przez który mieszkanie stoi puste.

Rachunek inwestora

Mieszkanie na wynajem daje średnio około 5,9% rocznie przed kosztami i około 4,8% po kosztach. Obligacje dziesięcioletnie dają około 6,4% przed podatkiem i około 5,2% po podatku od zysków kapitałowych. Jak nie liczyć, obligacje wygrywają. Potwierdza to NBP: w raporcie za drugi kwartał pisze, że zwrot z mieszkania na wynajem był wyższy niż z lokaty, ale niższy niż z obligacji dziesięcioletnich. Z badań NBP wynika też, że udział osób kupujących mieszkanie wyłącznie pod wynajem spada od 2019 roku.

Mieszkanie ma jedną przewagę: czynsz może rosnąć, a samo mieszkanie drożeć. W długim okresie ceny w Polsce rosły szybciej niż inflacja i kto kupił i trzymał, zwykle na tym wyszedł. Ten rachunek działa jednak tylko wtedy, gdy ceny rosną. Gdy stoją, zostaje sam czynsz, a sam czynsz przegrywa dziś z obligacjami.

Kupujący na kredyt

Coraz więcej osób kupuje na kredyt. Według NBP udział zakupów za gotówkę u deweloperów w największych miastach spadł z 58% w pierwszym kwartale do 45% w drugim. Kto kupuje na kredyt, nie liczy ceny mieszkania, tylko ratę. Gdy oprocentowanie rośnie, przy tej samej racie pożyczy mniej, więc za to samo mieszkanie może zapłacić mniej, choć zarabia tyle samo.

Sprzedający pamiętają, za ile podobne mieszkania sprzedawały się kilka miesięcy temu, i czekają na kupującego, który tyle zapłaci. Dlatego droższy kredyt najpierw widać w liczbie transakcji i w czasie, jaki oferty spędzają w ogłoszeniach. Ceny reagują później.

Dlaczego nie krach, tylko stagnacja

Drogi pieniądz ogranicza tych, którzy chcą kupić, ale nie zmusza do sprzedaży tych, którzy już mają mieszkanie. Około sześciu na siedmiu właścicieli mieszka bez kredytu, a problemy ze spłatą dotyczą około 1,2% kredytów mieszkaniowych. Kto nie musi sprzedać, nie obniża ceny. Czeka.

Masowej wyprzedaży nie widać. Zagrożeniem jest raczej długi okres, w którym te warunki się utrzymują. W największych miastach już to widać: w drugim kwartale, w porównaniu z pierwszym, ceny prawie się nie ruszyły. W Warszawie wzrosły o 1,2%, w sześciu pozostałych dużych miastach spadły o 0,6%. Cena, która stoi w miejscu przy inflacji 3 do 4% rocznie, oznacza realny spadek wartości, a mieszkania tanieją też w relacji do zarobków.

Tak może wyglądać korekta: bez przecen i bez nagłówków o krachu. Właściciel widzi w ogłoszeniach te same kwoty, a jego mieszkanie jest realnie warte coraz mniej. Kto wynajmuje, dalej zarabia na czynszu, ale wzrostu wartości, na który liczył, może długo nie być.

Na co patrzeć

Najważniejsze pytanie nie brzmi, czy ceny spadną, tylko jak długo pieniądz zostanie drogi. Warto obserwować trzy liczby:

• rentowność obligacji dziesięcioletnich,
• oprocentowanie nowych kredytów ze stałą stopą,
• liczbę gotowych mieszkań u deweloperów i liczbę ofert najmu.

Kiedy zaczną spadać, mieszkania znów będą wyglądać lepiej, i dla kupujących, i dla inwestorów. Dopóki stoją wysoko, presja zostaje.

Nie spodziewamy się załamania polskiego rynku mieszkaniowego. Nie kupowalibyśmy jednak dziś mieszkania z założeniem, że co roku zdrożeje. Zakup dla siebie to inny rachunek: liczy się, gdzie i jak długo chcesz mieszkać i ile płacisz dziś za najem. Przy inwestycji liczy się jedno: czy czynsz po kosztach daje więcej niż obligacje. Jeśli nie, nie kupujesz dochodu, tylko nadzieję, że ceny będą dalej rosły.

Skąd te liczby

1. NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, II kwartał 2026: ceny w największych miastach, udział zakupów za gotówkę, zwrot z najmu wobec lokat i obligacji, relacja cen do wynagrodzeń.
2. GUS: wskaźniki cen lokali mieszkalnych, II kwartał 2026 (6,3% rok do roku); inflacja CPI, wrzesień 2026 (4,1%).
3. Rentier.io, raport z rynku najmu, wrzesień 2026: 79,4 tys. ofert w 17 miastach (22,3% więcej rok do roku), stawki ofertowe (2,3% rok do roku), rentowność najmu 5,9% przed kosztami i 4,8% po kosztach.
4. GetHome, rynek najmu, wrzesień 2026: liczba ofert najwyższa od sierpnia 2021, mediana czynszów w Warszawie około 4300 zł (4% mniej rok do roku).
5. JLL, rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2026: 12,5 tys. mieszkań sprzedanych na siedmiu największych rynkach (5,7% więcej kwartał do kwartału), struktura oferty deweloperów.
6. RynekPierwotny.pl, lipiec 2026: 4,4 tys. mieszkań sprzedanych, 3 tys. wprowadzonych do oferty.
7. AMRON-SARFiN, raport za II kwartał 2026: ponad 70% nowych kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na pięć lat.
8. 300gospodarka, 8 października 2026: stawki IRS 5Y (z około 4,3% do około 5%); money.pl, 19 sierpnia 2026: podwyżki ofert kredytów hipotecznych.
9. Ministerstwo Finansów: projekt ustawy budżetowej na 2027 rok (deficyt 281,2 mld zł, koszty obsługi długu około 107 mld zł); oferta obligacji detalicznych EDO, październik 2026 (5,35% w pierwszym roku, potem inflacja plus 2 punkty procentowe); rentowność obligacji dziesięcioletnich na rynku wtórnym, październik 2026 (około 6,4%).
10. KNF, jakość portfela kredytów mieszkaniowych, I półrocze 2026 (około 1,2% kredytów z problemami ze spłatą).
11. Eurostat, EU-SILC 2025: struktura własności mieszkań (około sześciu na siedmiu właścicieli bez kredytu, wyliczenie własne).