Pierwszy od dwunastu lat spadek cen mieszkań rok do roku. Co pokazują dane NBP
Narodowy Bank Polski odnotował coś, czego nie było od ponad dekady: średni spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym w ujęciu rocznym. Skala jest niewielka, a obraz nierówny między miastami, ale kierunek zmienił się po raz pierwszy od bardzo dawna.
Publikacja Narodowego Banku Polskiego z 14 maja 2026 roku przyniosła zdanie, które nie padło od ponad dekady: mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach są średnio tańsze niż rok wcześniej.
Liczby, miasto po mieście
Ceny transakcyjne za metr kwadratowy, pierwszy kwartał 2026, wraz ze zmianą rok do roku.
| Miasto | Rynek pierwotny | r/r | Rynek wtórny | r/r |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 475 zł | +0,23% | 16 393 zł | −1,72% |
| Kraków | 15 384 zł | −1,73% | 15 110 zł | −0,01% |
| Gdańsk | 14 647 zł | +5,35% | 13 870 zł | +6,21% |
| Wrocław | 13 903 zł | −2,48% | 12 632 zł | +0,68% |
| Poznań | 12 627 zł | +2,06% | 10 677 zł | −1,67% |
| Katowice | 12 031 zł | +0,25% | 8 054 zł | −0,11% |
| Rzeszów | 10 378 zł | +3,68% | 10 881 zł | +2,08% |
| Łódź | 9 758 zł | −0,23% | 7 971 zł | +0,12% |
Pierwsza rzecz, która rzuca się w oczy: nie ma jednego rynku. Gdańsk rósł o ponad sześć procent, Warszawa spadała o niecałe dwa. Uśrednianie tego do jednej liczby dla Polski niszczy informację.
Warszawa: luka między rynkiem pierwotnym a wtórnym zniknęła
To najciekawsza obserwacja z tych danych. W Warszawie różnica między ceną metra na rynku pierwotnym a wtórnym wyniosła 82 złote, czyli praktycznie zero.
Historycznie mieszkanie od dewelopera było wyraźnie droższe od porównywalnego z drugiej ręki. Zrównanie oznacza, że przewaga rynku pierwotnego przestała być wyceniana, a kupujący porównuje oba rynki bezpośrednio.
Dla sprzedającego mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie to konkretna informacja: konkurujesz z ofertą deweloperską w tej samej cenie za metr. Argumenty, które to równoważą, to lokalizacja, gotowość do zamieszkania i brak kosztu wykończenia.
Skąd ten zwrot
Bez nadmiernych wyjaśnień, bo to jest miejsce, w którym łatwo o nadinterpretację. Widoczne w danych czynniki:
Duża podaż gotowych mieszkań. W czwartym kwartale 2025 liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań w siedmiu miastach przekroczyła 14 tysięcy, co stanowiło około jednej piątej całej oferty. To wzrost o 46 procent kwartał do kwartału i niemal trzykrotny rok do roku.
Wysoka baza. Ceny rosły przez lata, więc utrzymanie dynamiki wymagałoby dalszego wzrostu zdolności kredytowej.
Rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych. W trzecim kwartale 2025 cena ofertowa w Warszawie wynosiła 19 090 zł za metr, przy transakcyjnej 16 405 zł. Rosnąca różnica między tym, czego chcą sprzedający, a tym, co płacą kupujący, to klasyczny sygnał rynku, który zwalnia.
Co to znaczy przy negocjacjach
Dane z pierwszego kwartału 2026 wskazywały na możliwość obniżki ponad 2,5 procent w Warszawie, Gdańsku i Łodzi, co przy typowym mieszkaniu oznacza oszczędność ponad 20 tysięcy złotych.
Zmiana ceny ofertowej w trakcie ekspozycji, czyli różnica między ceną początkową a końcową ogłoszenia, wynosiła: Kraków 2,2 procent, Warszawa 5 procent, Łódź 5,4 procent.
Rynek, na którym ceny stoją, jest rynkiem kupującego tylko dla tych, którzy przychodzą przygotowani. Argument „ceny spadają” nie działa. Działa argument: oto trzy porównywalne transakcje z ostatnich sześciu miesięcy i oto różnica.
Ostrożnie z wnioskami
Trzy zastrzeżenia, bez których te dane łatwo przecenić.
To są średnie dla miast. Twoje mieszkanie nie jest średnią. Dzielnica, stan, piętro i metraż zmieniają obraz bardziej niż roczna dynamika.
Spadek jest niewielki. Mowa o pojedynczych procentach, po latach wzrostów. To nie jest załamanie rynku i nie należy tego tak opisywać.
Obraz zmienia się szybko. W drugim kwartale 2026 ceny ofertowe na rynku wtórnym w siedemnastu miastach wzrosły o około procent kwartał do kwartału, ze spadkiem tylko we Wrocławiu. Jeden kwartał to za mało na trend.
Najczęstsze pytania
Czekanie na dołek jest strategią, która wychodzi dobrze wyłącznie w opowieściach po fakcie. Dane pokazują stabilizację, a nie kierunek. Sensowniejsze pytanie brzmi, czy stać Cię na ratę przy założeniu wzrostu stóp i czy mieszkanie odpowiada Twoim potrzebom na kilka lat.
Nie na podstawie średniej krajowej. Na podstawie tego, ile porównywalnych mieszkań sprzedało się w Twojej okolicy w ostatnim półroczu i za ile. Jeśli Twoja oferta wisi ponad medianę czasu ekspozycji dla takich lokali, to jest sygnał, a nie sam odczyt NBP.
Bo NBP publikuje ceny transakcyjne, czyli kwoty z zawartych umów, a ogłoszenia pokazują oczekiwania sprzedających. Różnica między nimi rośnie, gdy rynek zwalnia, i to sama w sobie jest użyteczna informacja.
Rynki mniejszych miast mają własną dynamikę, mniejszą płynność i inną strukturę podaży. W Rzeszowie po wyraźnym spadku w czwartym kwartale 2025 nastąpiło odbicie. Przy mniejszej liczbie transakcji pojedyncze kwartały są bardziej zmienne, więc trend warto czytać z dłuższego okresu.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Zrobić własny wykres cen transakcyjnych 2020–2026 dla Warszawy i Rzeszowa
- Zaktualizować tabelę po publikacji danych za kolejny kwartał
Chcesz wiedzieć, co te liczby znaczą dla Twojego mieszkania, a nie dla średniej krajowej? Wycena z podaną próbą odpowiada właśnie na to.
Porozmawiajmy