Rynek · Analizy · 9 czerwca 2026 · 8 min czytania

16,6 tysiąca gotowych mieszkań czeka na kupca. Jak to wykorzystać

Mieszkanie gotowe, odebrane, z pozwoleniem na użytkowanie, kosztuje dewelopera pieniądze każdego dnia, w którym stoi puste. To najlepsza pozycja wyjściowa do rozmowy o cenie, jaką kupujący może dostać, i jednocześnie sytuacja, która wymaga sprawdzenia, dlaczego akurat to mieszkanie zostało.

Skala zjawiska

Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań u deweloperów w siedmiu największych miastach:

Cała oferta na siedmiu rynkach przekroczyła 70 tysięcy lokali, co było poziomem rekordowym. W Poznaniu i Katowicach niemal co trzecie mieszkanie w ofercie było już ukończone.

Dlaczego to działa na Twoją korzyść

Mieszkanie w budowie i mieszkanie gotowe to dla dewelopera dwie zupełnie różne pozycje w rachunku.

Lokal ukończony oznacza, że kapitał jest już zamrożony: grunt kupiony, budowa opłacona, kredyt obsługiwany. Do tego dochodzi podatek od nieruchomości, koszty utrzymania części wspólnych i, w niektórych miastach, ryzyko wyższej stawki podatkowej dla lokali traktowanych jako towar. Kraków od stycznia 2026 stosuje wobec takich lokali najwyższą stawkę podatku od nieruchomości.

Każdy miesiąc stania pustego lokalu ma więc konkretną cenę, którą ponosi sprzedający. To jest źródło Twojej przestrzeni negocjacyjnej.

Ale bilans się odwraca

To zastrzeżenie jest równie ważne, co powyższe liczby.

W pierwszych siedmiu miesiącach 2026 roku sprzedaż była o 15 procent wyższa niż nowa podaż, podczas gdy rok wcześniej podaż przewyższała sprzedaż o 33 procent. Dane z połowy 2026 wskazywały też na spadek liczby rozpoczynanych budów w sześciu metropoliach o około jedną czwartą rok do roku.

Innymi słowy: nawis gotowych mieszkań jest zjawiskiem przejściowym, a nie trwałą cechą rynku. Okno negocjacyjne nie będzie otwarte w nieskończoność.

Jak z tego skorzystać, praktycznie

Krok 1. Znajdź lokale, które stoją najdłużej. Dzięki obowiązkowi publikowania historii cen możesz sprawdzić, jak długo dane mieszkanie jest w ofercie i czy cena była już korygowana. To informacja jawna, dostępna przed pierwszą rozmową.

Krok 2. Ustal, dlaczego akurat to zostało. Mieszkania zostają z powodów, które zwykle da się nazwać:

• parter bez ogródka albo z oknami przy chodniku;
• ostatnie piętro w budynku bez windy;
• okna wychodzące na drogę, parking albo ścianę sąsiedniego budynku;
• układ z kuchnią bez okna albo przechodnim pokojem;
• metraż nietypowy dla rynku, na przykład 28 albo 95 metrów;
• ekspozycja północna.

Część tych powodów jest dla Ciebie bez znaczenia i wtedy to jest okazja. Część wróci przy odsprzedaży i wtedy nie jest.

Krok 3. Negocjuj wartość, nie tylko cenę. Do rozważenia: pakiet wykończenia, miejsce postojowe w cenie, komórka lokatorska, obniżenie zaliczki, korzystniejszy harmonogram płatności, przejęcie kosztów notarialnych.

Krok 4. Sprawdź, czy niska cena nie ma powodu, którego nie widzisz. Przy gotowym lokalu zapytaj o datę pozwolenia na użytkowanie, stan części wspólnych, wysokość zaliczek na utrzymanie i o to, ile lokali w budynku jest już zamieszkanych. Osiedle zasiedlone w jednej trzeciej to inna codzienność niż osiedle pełne.

Krok 5. Porównaj z rynkiem wtórnym w tej samej okolicy. Przy zrównanych cenach, jak w Warszawie w pierwszym kwartale 2026, przewaga nowego budownictwa nie jest oczywista i zależy od tego, ile kosztuje wykończenie.

Uwaga na drugą stronę rynku

Warto pamiętać, że nawis dotyczy rynku pierwotnego w największych miastach. Nie przekłada się automatycznie na rynek wtórny ani na mniejsze ośrodki, gdzie struktura podaży jest inna. W Rzeszowie, gdzie różnica między ceną ofertową a transakcyjną należy do najniższych w kraju, przestrzeń negocjacyjna jest wyraźnie węższa.

Najczęstsze pytania