Cała prawda o zmianach w kredytach hipotecznych. POLSTR vs WIBOR.

Ten tekst jest skrótem filmu powyżej, bez przykładów liczbowych. Opisuje mechanikę: jak powstaje oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą, jak liczone są WIBOR 3M i POLSTR, jaką rolę gra w tym NBP i w jakich sytuacjach oba wskaźniki się rozjeżdżają.

Z czego składa się oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą to suma dwóch składników: wskaźnika referencyjnego i marży banku. Marża jest zapisana w umowie i co do zasady nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Wskaźnika bank nie ustala sam: oblicza go i publikuje administrator, w Polsce GPW Benchmark, a wartości są publicznie dostępne. Bank odczytuje wskaźnik w terminach określonych w umowie i dodaje do niego marżę.

Rata kredytu z ratami równymi składa się z odsetek i części kapitałowej. Odsetki za dany okres to iloczyn kapitału pozostałego do spłaty i oprocentowania w ujęciu rocznym, rozłożony na okresy rozliczeniowe. Reszta raty zmniejsza kapitał, więc z każdą ratą udział odsetek maleje, a udział kapitału rośnie. Zmiana wskaźnika zmienia oprocentowanie, a wraz z nim wysokość raty, ale dopiero od najbliższej aktualizacji przewidzianej w umowie: przy WIBOR 3M zwykle co trzy miesiące, przy POLSTR 1M co miesiąc.

Jak liczony jest WIBOR 3M

WIBOR 3M odpowiada na pytanie, po jakim oprocentowaniu banki są gotowe pożyczać sobie pieniądze na trzy miesiące. Transakcji międzybankowych na taki termin jest jednak mało. Dlatego metoda opiera się na kaskadzie danych: najpierw rzeczywiste transakcje między bankami, potem depozyty terminowe przyjmowane od instytucji finansowych, takich jak fundusze inwestycyjne i zakłady ubezpieczeń, a gdy i tych brakuje, kwotowania wiążące banków panelowych. Kwotowanie wiążące nie jest deklaracją bez pokrycia: bank, który je podał, musi być gotów zawrzeć po tej stawce transakcję o określonej wartości.

Ponieważ chodzi o pieniądz na trzy miesiące do przodu, w stawce mieszczą się trzy rzeczy: bieżąca cena pieniądza, oczekiwania co do tego, jak zmienią się stopy procentowe w tym okresie, oraz premia za ryzyko, że druga strona przez trzy miesiące nie odda pieniędzy. Z tego powodu WIBOR 3M często zaczyna się zmieniać, zanim Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzję, i może zmienić się także wtedy, gdy stopy NBP stoją w miejscu.

Jak liczony jest POLSTR

POLSTR jest wskaźnikiem jednodniowym. Pokazuje, po jakim oprocentowaniu banki faktycznie przyjmowały depozyty na jedną noc od innych banków i od instytucji finansowych. Liczony jest wyłącznie z zawartych transakcji, bez kwotowań i bez prognoz, i opisuje dzień, który już minął. Nie zawiera oczekiwań co do przyszłych stóp ani premii za ryzyko dłuższego terminu, bo pożyczka trwa jedną noc.

W kredytach hipotecznych stosuje się POLSTR 1M w wersji stopy składanej. Powstaje ona z dziennych wartości POLSTR z ostatniego miesiąca, składanych procentem składanym i ważonych liczbą dni kalendarzowych, przez które obowiązywała każda stawka. Pojedyncza nietypowa wartość z jednego dnia waży więc w miesięcznym indeksie mniej więcej jedną trzydziestą, a każda zmiana stóp przenosi się na indeks stopniowo, w miarę jak stare dni wypadają z okna obliczeniowego, a nowe do niego wchodzą.

Co do tego ma NBP

NBP nie ustala ani WIBOR, ani POLSTR. Ustala natomiast stopy procentowe, które wyznaczają bankom alternatywę. Stopa depozytowa to oprocentowanie, po jakim bank może na jedną noc ulokować nadwyżkę w banku centralnym, praktycznie bez ryzyka. Stopa lombardowa to cena pożyczki z NBP na jedną noc pod zastaw papierów wartościowych. Pomiędzy nimi leży stopa referencyjna, która określa oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku, zwykle siedmiodniowych.

Skoro bank z nadwyżką może bez ryzyka zarobić stopę depozytową w NBP, nie pożyczy innemu bankowi taniej. Dlatego cena pieniądza na jedną noc porusza się w korytarzu wyznaczonym przez stopy NBP, a POLSTR podąża za decyzjami Rady Polityki Pieniężnej niemal natychmiast. WIBOR 3M również reaguje na stopy, ale przez oczekiwania: rynek wycenia nie tyle dzisiejszą decyzję, ile całą ścieżkę stóp na najbliższe trzy miesiące.

Kiedy wskaźniki się rozjeżdżają

Przy spodziewanej obniżce stóp WIBOR 3M może spaść jeszcze przed posiedzeniem Rady, POLSTR jednodniowy spada po decyzji, a POLSTR 1M obniża się stopniowo przez kolejny miesiąc. Przy spodziewanej podwyżce ten sam mechanizm działa w drugą stronę. O tym, kiedy zmiana dotrze do raty, decyduje jednak nie tylko wskaźnik, ale i częstotliwość aktualizacji zapisana w umowie.

Większa różnica pojawia się w czasie napięć na rynku finansowym. Gdy banki przestają sobie ufać, cena pieniądza na trzy miesiące rośnie, bo rośnie premia za ryzyko, i WIBOR 3M może pójść w górę bez żadnej decyzji NBP. POLSTR pozostaje wtedy stabilniejszy: dotyczy jednej nocy, a jego poziom kotwiczy stopa depozytowa.

Trzecie źródło różnic to efekty techniczne pojedynczych dni, które w indeksie terminowym nie występują, a w indeksie jednodniowym są widoczne. Do nich należy odczyt z 30 października.

Dlaczego niższy wskaźnik nie oznacza niższej raty

Bank ustala cenę kredytu jako całość. Jeśli nowy wskaźnik przenosi na kredytobiorcę mniej ryzyka niż poprzedni, bank może tę różnicę uwzględnić w marży. Dwie oferty o różnych wskaźnikach i różnych marżach mogą mieć dziś identyczne oprocentowanie, a w kolejnych latach zachowywać się inaczej. Porównując oferty, patrz na sumę wskaźnika i marży oraz na całkowity koszt kredytu, nie na nazwę indeksu.

Dla kredytów opartych na WIBOR samo wprowadzenie POLSTR niczego nie zmienia automatycznie. Jeśli dojdzie do zamiany wskaźnika w umowie, przewidziany jest spread korygujący: stała korekta, która ma wyrównać różnicę w sposobie liczenia obu wskaźników, tak aby sama zamiana nie zmieniła oprocentowania. Zasady jego stosowania mają wynikać z ustawy, która w listopadzie 2026 roku jest jeszcze projektem. W praktyce oznacza to, że mimo niższej wartości POLSTR rata po konwersji może pozostać taka sama.

Co się stało 30 października

30 października był ostatnim dniem roboczym miesiąca. Podatek bankowy liczony jest od aktywów na koniec miesiąca, więc tego dnia bankom mniej opłaca się przyjmować dodatkowe pieniądze. Instytucje, które nie mają takiego dostępu do depozytu w NBP jak banki, musiały gdzieś ulokować środki na noc i godziły się na znacznie niższe oprocentowanie. Ponieważ POLSTR liczy się wyłącznie z zawartych transakcji, ten jeden dzień pokazał spadek z 3,63% do 1,99%. To najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie tamtego odczytu.

W POLSTR 1M w wersji stopy składanej taki dzień waży mniej więcej jedną trzydziestą, więc jego wpływ na oprocentowanie kredytów jest niewielki i znika po miesiącu. Na WIBOR 3M nie miał wpływu, bo ten wskaźnik nie dotyczy transakcji jednodniowych.

Co sprawdzić w umowie

• Nazwa i termin wskaźnika: WIBOR 3M, WIBOR 6M czy POLSTR 1M w wersji stopy składanej.
• Częstotliwość i dzień aktualizacji oprocentowania oraz to, z którego dnia brana jest wartość wskaźnika.
• Wysokość marży i warunki, na których może się zmienić, na przykład po wpisie hipoteki albo po rezygnacji z produktów dodatkowych.
• Klauzula na wypadek zaprzestania publikacji wskaźnika: jaki wskaźnik zastępczy i jaki spread korygujący.

Skąd te liczby

1. GPW Benchmark: dokumentacja wskaźników referencyjnych WIBOR (kaskada danych, kwotowania wiążące) i POLSTR (transakcje jednodniowe, indeksy stopy składanej); notowanie POLSTR z 30 października 2026 (spadek z 3,63% do 1,99%).
2. Narodowy Bank Polski: podstawowe stopy procentowe (referencyjna, depozytowa, lombardowa) i opis operacji otwartego rynku.
3. Ministerstwo Finansów: projekt ustawy o zasadach zastąpienia WIBOR wskaźnikiem POLSTR, w tym spread korygujący, stan na listopad 2026.
4. Film „Cała prawda o zmianach w kredytach hipotecznych”, Handshake Partners, 8 listopada 2026.