Stopy spadły, a zdolność kredytowa też. Co zmieniła Rekomendacja S
Przez rok stopa referencyjna spadła o dwa punkty procentowe, co powinno wyraźnie zwiększyć kwotę dostępnego kredytu. Część kredytobiorców odkryła jednak, że bank policzył im mniej niż pół roku wcześniej. Powodem jest zmiana zasad liczenia, a nie polityka konkretnego banku.
19 czerwca 2026 roku weszła w życie zaostrzona Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Według jednego ze źródeł branżowych zmiana obniża przeciętną zdolność kredytową o 10 do 15 procent przy tym samym dochodzie. Kluczowym elementem jest sposób liczenia wskaźnika obciążenia dochodu ratami, znanego jako DSTI.
Zanim przejdziemy do szczegółów, warto zobaczyć obie siły naraz.
| Czynnik | Kierunek wpływu na zdolność |
|---|---|
| Spadek stóp z 5,75% do 3,75% | w górę |
| Spadek marż do najniższego poziomu od dekady | w górę |
| Zaostrzona Rekomendacja S od 19 czerwca 2026 | w dół |
| Bufor na wzrost stóp | w dół, stale |
Wypadkowa jest różna dla różnych osób i to jest sedno sprawy.
Jak bank liczy zdolność
Uproszczony mechanizm, ale w tej kolejności.
Krok 1. Dochód. Bank przyjmuje dochód netto, ale nie każdy w całości. Umowa o pracę na czas nieokreślony liczy się najpełniej. Umowa o dzieło, zlecenie, działalność gospodarcza i dochody nieregularne bywają uśredniane i pomniejszane.
Krok 2. Odjęcie zobowiązań. Raty innych kredytów, ale też limity: karta kredytowa i debet w koncie obciążają zdolność nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz. Bank liczy potencjalne wykorzystanie limitu.
Krok 3. Koszty utrzymania. Przyjmowane ryczałtowo, zależnie od liczby osób w gospodarstwie domowym.
Krok 4. Bufor. Do oprocentowania kredytu bank dodaje margines bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp. Minimalny bufor przy kredytach o okresowo stałym oprocentowaniu to 2,5 punktu procentowego, przy zmiennym jest wyższy.
Krok 5. Wskaźnik DSTI. Suma wszystkich rat nie może przekroczyć określonej części dochodu. To właśnie w tym miejscu zaszła zmiana z czerwca 2026.
Bufor jest powodem, dla którego zdolność rośnie wolniej niż spadają stopy. Bank nie liczy Twojej raty przy dzisiejszym oprocentowaniu, tylko przy oprocentowaniu podwyższonym.
Co jeszcze się zmieniało w tym czasie
Wskaźnik Finansowania Długoterminowego. Banki mają osiągnąć poziom 40 procent finansowania kredytów hipotecznych listami zastawnymi do końca 2026 roku, co odpowiada około 15 miliardom złotych dodatkowych instrumentów. To zmiana strukturalna po stronie banków, ale wpływa na koszt i dostępność finansowania.
Wkład własny. Standardem pozostaje 20 procent, przy czym część banków dopuszcza 10 procent przy ubezpieczeniu niskiego wkładu.
Jakość portfela. Udział kredytów zagrożonych wynosił około 1,11 procent w kwietniu 2026. Rynek jest zdrowy i to jeden z powodów, dla których banki konkurują marżami.
Wakacje kredytowe. Ustawowe zakończyły się z końcem 2024 roku i nie zostały przedłużone. Pozostały wyłącznie rozwiązania umowne oferowane przez poszczególne banki.
Co realnie zwiększa zdolność
Rzeczy, które można zrobić w kilka tygodni, uszeregowane od najskuteczniejszych:
1. Zamknij niepotrzebne limity. Karta kredytowa z limitem 20 tysięcy złotych i nieużywany debet potrafią obniżyć dostępną kwotę kredytu o kilkadziesiąt tysięcy. 2. Spłać drobne kredyty konsumpcyjne. Rata 400 złotych miesięcznie przekłada się na istotnie niższą zdolność hipoteczną. 3. Wydłuż okres kredytowania. Obniża ratę, więc podnosi zdolność, ale zwiększa łączny koszt odsetek. To kompromis, nie darmowy zysk. 4. Rozważ drugiego kredytobiorcę. Współkredytobiorca dokłada dochód, ale też przejmuje pełną odpowiedzialność za dług, co ma konsekwencje przy jego własnej zdolności. 5. Uporządkuj dokumentację dochodów, zwłaszcza przy działalności gospodarczej i dochodach nieregularnych. 6. Sprawdź raport BIK przed złożeniem wniosku, żeby nie zaskoczył Cię wpis, o którym zapomniałeś.
Czego nie robić: składać wniosków w wielu bankach naraz „na próbę”. Każde zapytanie zostawia ślad w rejestrze.
Nie ma dopłat, mimo reklam
To jest ważne i wymaga jasnego postawienia sprawy.
Program „Kredyt na start” nigdy nie wszedł w życie — został wycofany pod koniec 2024 roku, a środki przekierowano na pomoc powodzianom. Zapowiadany program „Pierwsze klucze”, będący częścią strategii „Klucz do mieszkania”, według stanu z lipca 2026 nie ruszył: nie było naboru, nie było ustawy, żaden bank nie oferował takiego kredytu, a prace nad komponentem kredytowym były zawieszone.
Mimo to część serwisów reklamowała nieistniejące dopłaty. W 2026 roku nie działa żaden rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych.
Rząd przesunął środki w stronę budownictwa społecznego. W budżecie na 2026 rok na mieszkalnictwo przewidziano 6,7 miliarda złotych, z czego 4,02 miliarda na budownictwo społeczne i komunalne, co miało sfinansować około 18 tysięcy mieszkań i 2,5 tysiąca miejsc w akademikach. Dwudziesta edycja programu społecznego budownictwa czynszowego, ogłoszona w sierpniu 2026, była rekordowa: akcja kredytowa 2 188 milionów złotych i 9 574 nowe mieszkania społeczne w 183 inwestycjach.
Najczęstsze pytania
Najprawdopodobniej z powodu zmiany zasad liczenia obciążenia dochodu, która weszła w życie w czerwcu 2026. Zmieniły się reguły, a nie Twoja sytuacja. Warto sprawdzić ofertę w kilku bankach, bo sposób stosowania rekomendacji bywa różny.
Przy oprocentowaniu okresowo stałym bufor jest niższy niż przy zmiennym, co może przekładać się na wyższą zdolność. Nie jest to jednak reguła obowiązująca w każdym banku i przy każdej ofercie, więc trzeba to policzyć na konkretnych propozycjach.
Nie natychmiast. Informacja o zamknięciu limitu musi trafić do rejestrów, co zajmuje zwykle kilka tygodni. Dlatego porządki finansowe robi się na dwa, trzy miesiące przed złożeniem wniosku, a nie w tygodniu przed.
Historia ostatnich lat pokazuje, że programy bywają zapowiadane, przesuwane i wycofywane, a każdy z nich, gdy działał, podnosił ceny mieszkań w segmencie objętym wsparciem. Planowanie zakupu wokół programu, który nie istnieje, oznacza oddanie decyzji w cudze ręce.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Potwierdzić w dokumencie KNF zakres zmian w Rekomendacji S obowiązujących od 19 czerwca 2026
- Zweryfikować podawany spadek zdolności o 10–15% — jedno źródło branżowe, warto potwierdzić drugim
- Sprawdzić aktualny status programu „Pierwsze klucze” przed publikacją
Zanim zaczniesz szukać mieszkania, warto wiedzieć, na co Cię stać. Pomożemy uporządkować kolejność kroków.
Porozmawiajmy