Zadatek czy zaliczka: jedna różnica, która kosztuje dwa razy tyle
Dwa słowa, które w rozmowie padają zamiennie, a w umowie znaczą co innego. Przy transakcji, która dochodzi do skutku, różnicy nie widać. Widać ją dopiero wtedy, gdy ktoś się wycofuje, i wtedy chodzi zwykle o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Różnica siedzi w jednym przepisie. Zaliczka jest po prostu częścią ceny wpłaconą wcześniej. Zadatek jest zabezpieczeniem, które ma konsekwencje dla tej strony, która się wycofa.
Co mówi kodeks
Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego działa tak:
- jeśli od umowy odstępuje kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek;
- jeśli od umowy odstępuje sprzedający, zwraca zadatek w podwójnej wysokości;
- jeśli umowa dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny;
- jeśli umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn niezależnych od obu stron albo za które obie odpowiadają, zadatek wraca w wysokości zwykłej.
Zaliczka nie ma osobnej regulacji. Rządzą nią ogólne przepisy o świadczeniu nienależnym: jeśli do umowy nie dochodzi, zaliczka wraca w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona. Niezależnie od tego, kto zawinił.
| Zadatek | Zaliczka | |
|---|---|---|
| Umowa dochodzi do skutku | zaliczany na cenę | zaliczana na cenę |
| Wycofuje się kupujący | sprzedający zatrzymuje | wraca w całości do kupującego |
| Wycofuje się sprzedający | zwraca w podwójnej wysokości | wraca w całości do kupującego |
| Przyczyna niezależna od stron | wraca w zwykłej wysokości | wraca w całości |
| Podstawa prawna | art. 394 k.c. | przepisy ogólne |
Zaliczka nie motywuje nikogo do niczego. Zadatek jest jedynym powszechnie stosowanym narzędziem, które sprawia, że wycofanie się z transakcji ma cenę.
Jak to nazwać w umowie
Decyduje treść umowy, nie nazwa. Jeśli w dokumencie napiszesz „zaliczka”, ale opiszesz mechanizm z art. 394, sąd oceni to według treści. Działa to też w drugą stronę i właśnie stąd biorą się spory.
Dlatego zapis powinien być jednoznaczny. Bezpieczna wersja brzmi mniej więcej tak: kwota jest wpłacana tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, a strony wskazują wprost, co się z nią dzieje w każdym z czterech przypadków wyżej.
Zdanie „na poczet ceny” bez dalszego opisu to zaliczka. Zdanie „zadatek” bez opisu skutków działa jak zadatek kodeksowy, ale przy sporze i tak trzeba będzie tłumaczyć, co strony miały na myśli.
Ile wynosi zadatek
Przepisy nie ustalają wysokości. W praktyce rynkowej przyjęło się 10 procent ceny, ale to zwyczaj, a nie reguła — spotyka się od 5 do 20 procent.
Warto rozumieć, w którą stronę działa wysokość. Wysoki zadatek mocniej wiąże obie strony, ale i mocniej boli, gdy transakcja się rozpadnie z powodu, którego nie przewidziałeś — na przykład odmowy kredytu. Niski zadatek jest tani przy wycofaniu, ale nie zniechęca sprzedającego, gdy pojawi się kupujący z lepszą ofertą.
Najważniejszy warunek w całej umowie: kredyt
To jest miejsce, w którym najczęściej giną pieniądze kupujących.
Jeśli kupujesz na kredyt i wpłacasz zadatek, a bank odmówi finansowania, to bez odpowiedniego zapisu odmowa kredytu jest Twoim problemem. Sprzedający zatrzymuje zadatek, bo do umowy nie doszło z przyczyny leżącej po Twojej stronie.
Rozwiązanie to warunek finansowania w umowie przedwstępnej. Dobry zapis mówi wprost:
- że kupujący nabywa lokal ze środków z kredytu;
- że w razie nieuzyskania kredytu w określonym terminie umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek wraca w wysokości zwykłej;
- co jest dowodem nieuzyskania kredytu i ile ich trzeba — najczęściej pisemne odmowy z określonej liczby banków;
- do kiedy kupujący ma obowiązek złożyć wnioski kredytowe.
Ostatni punkt chroni sprzedającego: bez niego kupujący mógłby po prostu nie złożyć żadnego wniosku i powołać się na brak kredytu.
Terminy, o których się zapomina
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Konkretna data, nie „do końca roku”. Po jej upływie roszczenia wygasają szybciej, niż się wydaje.
- Termin wydania lokalu. Dzień aktu czy dwa tygodnie później? Zapisz, bo inaczej będzie spór przy przekazaniu kluczy.
- Stan, w jakim lokal ma być wydany. Co zostaje, co znika. Zabudowa kuchenna, pralka, lampy, karnisze. To brzmi drobiazgowo, dopóki nie zastaniesz mieszkania bez kuchni.
- Kto płaci za media do dnia wydania i jak rozliczacie licznik.
Forma umowy: zwykła pisemna czy notarialna
Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej jest ważna i skuteczna. Daje prawo do odszkodowania, a przy zadatku — do zatrzymania go albo żądania podwójnej kwoty.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje coś więcej: tak zwany skutek silniejszy, czyli prawo do sądowego żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd może zastąpić oświadczenie woli strony, która się wycofała. Można też wpisać roszczenie do księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż komuś innemu.
Kosztuje to taksę notarialną i zwykle nie jest potrzebne przy prostej transakcji. Warto rozważyć, gdy: kupujesz nieruchomość wyjątkową, czekasz długo do aktu, sprzedający ma niespłaconą hipotekę o niejasnym saldzie albo w księdze jest coś, co wymaga uporządkowania przed aktem.
Najczęstsze pytania
Zależy wyłącznie od zapisu w umowie przedwstępnej. Jeśli jest w niej warunek finansowania opisujący, co się dzieje przy odmowie kredytu, zadatek wraca w zwykłej wysokości. Jeśli takiego zapisu nie ma, sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać, bo z jego perspektywy to Ty nie wykonałeś umowy.
Nie ma takiego obowiązku, ale przelew jest jedynym rozsądnym sposobem. Daje dowód zapłaty, datę i tytuł. Gotówka bez pokwitowania z dokładnym opisem tytułu to spór, którego nie wygrasz. W tytule przelewu wpisz „zadatek na podstawie umowy przedwstępnej z dnia …”.
Nie. Zadatek zabezpiecza konkretną umowę, więc bez umowy nie ma czego zabezpieczać, a wpłacona kwota jest zwykłym świadczeniem nienależnym. Kolejność jest zawsze taka sama: najpierw podpisana umowa przedwstępna, potem przelew.
Sam zadatek nie jest osobnym przychodem, bo zalicza się na poczet ceny i rozlicza razem z całą transakcją. Inaczej jest, gdy zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego przy zerwanej umowie. To sytuacja, w której warto zapytać doradcę podatkowego o konkretny stan faktyczny.
Do uzupełnienia przed publikacją
- Do potwierdzenia z partnerem prawnym: rekomendowana liczba odmów bankowych w warunku finansowania
- [imię i nazwisko, nazwa kancelarii] partnera prawnego, jeśli wpis ma odsyłać do konsultacji
Przed podpisaniem przedwstępnej warto, żeby ktoś przeczytał ją po Twojej stronie. Robimy to przy każdej transakcji, którą prowadzimy.
Porozmawiajmy