Rynek · Analizy · 4 sierpnia 2026 · 7 min czytania

74 miliardy złotych hipotek w pół roku. Co ten rekord znaczy dla cen

Drugi kwartał 2026 był pod względem liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych najlepszy od 2007 roku. To nie jest wyłącznie dobra wiadomość dla kupujących, bo każdy udzielony kredyt to jednocześnie konkurent przy oglądaniu mieszkania.

Liczby

Drugi kwartał 2026 był najlepszym wynikiem liczbowym od 2007 roku. W marcu 2026 złożono 63,3 tysiąca wniosków kredytowych, najwięcej od osiemnastu lat.

Skąd się to wzięło

Cztery przyczyny, wszystkie widoczne w danych.

Niższe stopy. W 2025 roku stopa referencyjna spadła o 1,75 punktu procentowego, a w marcu 2026 o kolejne 0,25, do 3,75 procent. To bezpośrednio podniosło zdolność kredytową.

Najniższe marże od dekady. W pierwszym kwartale 2026 marże wynosiły około 1,76 do 1,78 punktu procentowego dla kredytu ze zmienną stopą. Banki konkurowały o klienta, bo jakość portfela była bardzo dobra — udział kredytów zagrożonych wynosił około 1,11 procent.

Refinansowanie. To zjawisko odpowiada za istotną część statystyki. Udział refinansowania w sprzedaży hipotek wzrósł z 8 procent w pierwszym kwartale 2025 do około 28 procent rok później. Te kredyty nie tworzą nowego popytu na mieszkania, tylko przenoszą istniejący dług między bankami.

Brak programu dopłat. To jest ważne, bo odróżnia obecną sytuację od poprzednich fal. Rekordowa akcja kredytowa powstała bez rządowego wsparcia — w 2026 roku nie działał żaden program dopłat do kredytów hipotecznych.

Co to znaczy dla kupującego

Więcej konkurencji. Każdy udzielony kredyt to gospodarstwo domowe z gotowością zakupową. Przy dobrych ofertach w atrakcyjnych lokalizacjach decyzje zapadają szybciej.

Lepsze warunki kredytu. Konkurencja między bankami była w tym okresie realna. Warto porównywać marże w kilku bankach, a nie brać pierwszej propozycji.

Uwaga na jedną rzecz. Od 19 czerwca 2026 obowiązuje zaostrzona Rekomendacja S, która według szacunków branżowych obniża przeciętną zdolność kredytową o 10 do 15 procent przy tym samym dochodzie. Osoby, które liczyły zdolność wcześniej, powinny sprawdzić ją ponownie.

Co to znaczy dla sprzedającego

Rynek z dużą liczbą kupujących z finansowaniem to rynek, na którym dobrze przygotowana oferta sprzedaje się szybko, a źle przygotowana nadal stoi. Wysoka akcja kredytowa nie naprawia zawyżonej ceny ani słabych zdjęć.

Praktyczne wnioski:

• przygotuj komplet dokumentów przed publikacją oferty, bo transakcje kredytowe wymagają czasu na procedurę bankową i nie chcesz, żeby to Ty byłeś wąskim gardłem;
• licz się z tym, że kupujący będzie miał warunek finansowania w umowie przedwstępnej; to standard, a nie próba wykorzystania Twojej pozycji;
• pamiętaj, że bank wycenia nieruchomość ostrożnie, bo interesuje go wartość zabezpieczenia, a nie cena rynkowa; zbyt wysoka cena może przewrócić transakcję na etapie wyceny bankowej.

Czy to zapowiada wzrost cen

Ostrożnie. Po jednej stronie stoi rekordowa akcja kredytowa i rosnąca zdolność. Po drugiej ponad 16,6 tysiąca gotowych, niesprzedanych mieszkań u deweloperów i pierwszy od dwunastu lat spadek cen na rynku wtórnym w największych miastach.

Prognozy z połowy 2026 były zbieżne i umiarkowane: wzrost cen rzędu 2 do 4 procent rok do roku, czyli mniej więcej na poziomie inflacji.

Najczęstsze pytania