Rynek · Kupujący · 7 października 2025 · 8 min czytania

Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania poza ceną: pełna lista

Cena z ogłoszenia to nie jest kwota, którą wydasz. Do przygotowania jest jeszcze kilka do kilkunastu procent tej sumy, w kilkunastu pozycjach, i część z nich pojawia się dopiero na etapie, na którym nie ma już odwrotu. Poniżej pełna lista, osobno dla rynku wtórnego i pierwotnego.

Najczęstszy błąd przy planowaniu zakupu polega na tym, że cała gotówka idzie na wkład własny, a na koszty okołotransakcyjne nie zostaje nic. Bank nie sfinansuje ich kredytem, bo kredyt hipoteczny finansuje nabycie nieruchomości, a nie podatek od tego nabycia.

Rynek wtórny

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 procent wartości rynkowej. Pobiera go notariusz przy akcie i odprowadza do urzędu.

Dwie rzeczy warto wiedzieć. Po pierwsze, podstawą jest wartość rynkowa, a nie cena z umowy, więc przy cenie wyraźnie odbiegającej od rynku organ podatkowy może ją zakwestionować i doszacować. Po drugie, istnieją zwolnienia, w tym dla osób nabywających pierwsze mieszkanie — zakres i warunki zmieniały się w ostatnich latach, więc to punkt do sprawdzenia na dzień transakcji. [zakres zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania — stan na dzień publikacji do potwierdzenia]

Przy zakupie od dewelopera albo od firmy z VAT podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma, bo transakcja jest opodatkowana VAT-em zawartym w cenie.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza. Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i są degresywne: im wyższa wartość, tym niższy procent od nadwyżki. Do taksy dochodzi VAT 23 procent.

Taksa jest maksymalna, więc podlega negocjacji, zwłaszcza przy wyższych wartościach. Warto zapytać o wycenę w dwóch, trzech kancelariach, bo różnice bywają istotne.

Osobno płaci się za wypisy aktu, liczone od strony. Wypisów potrzeba kilka: dla banku, dla sądu, dla urzędu, dla stron.

Opłaty sądowe

• 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej;
• 200 zł za wpis hipoteki, jeśli kupujesz na kredyt;
• 100 zł za założenie księgi wieczystej, jeśli lokal jej nie ma;
• 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki [do potwierdzenia stanu na dzień publikacji].

Te kwoty pobiera notariusz razem z aktem i przekazuje sądowi.

Koszty kredytu

Tu rozrzut jest największy i zależy od banku:

• prowizja za udzielenie kredytu, od zera do kilku procent kwoty;
• wycena nieruchomości zlecana przez bank;
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, wymagane przez cały okres kredytu, z cesją na bank;
• ubezpieczenie na życie, jeśli bank je warunkuje;
• ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi — po wpisie bank ma obowiązek zwrócić pobrane kwoty;
• opłata za wcześniejszą spłatę, jeśli planujesz nadpłacać w pierwszych latach.

Prowizja pośrednika

Zależy od modelu współpracy i tego, kto płaci. Umowa powinna określać stawkę, moment wymagalności i to, za co dokładnie płacisz.

Pozostałe

• odpisy z księgi wieczystej i zaświadczenia;
• przeprowadzka;
• opinia techniczna przy mieszkaniu z rynku wtórnego, jeśli zamawiasz;
• wymiana zamków, pozycja tania i pomijana, a robi się ją zawsze;
• przepisanie liczników i mediów;
• podatek od nieruchomości za bieżący rok, proporcjonalnie.

Rynek pierwotny

Zestaw jest inny.

• Brak podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie od dewelopera, bo cena zawiera VAT.
• Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego — taksa dzielona zwykle po połowie z deweloperem.
• Opłata za rachunek powierniczy, jeśli deweloper ją przenosi na kupującego.
• Wykończenie. To jest pozycja, która wywraca budżet. Mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga podłóg, drzwi wewnętrznych, białego montażu, kuchni, malowania i oświetlenia. [widełki kosztu wykończenia za m² — do uzupełnienia danymi rynkowymi]
• Czynsz i media od odbioru, nawet jeśli jeszcze się nie wprowadziłeś.
• Miejsce postojowe i komórka, często sprzedawane osobno i osobno opodatkowane.

Ile trzeba mieć obok wkładu własnego

Praktyczna reguła: przy rynku wtórnym i zakupie na kredyt koszty okołotransakcyjne mieszczą się zwykle w przedziale kilku procent ceny, przy czym największy udział mają podatek od czynności cywilnoprawnych i prowizje.

Czego nie widać w kalkulatorach

Dwie rzeczy, które nie są kosztem transakcji, ale są kosztem posiadania i wpływają na to, ile realnie możesz wydać na cenę:

• czynsz administracyjny — różnica między 400 a 900 zł miesięcznie to przy dziesięcioletnim horyzoncie kwota porównywalna z remontem;
• fundusz remontowy i planowane remonty — wspólnota, która za rok zaczyna termomodernizację, podniesie składkę.

Najczęstsze pytania