Oszustwa przy transakcjach: siedem schematów i moment, w którym się je łapie
Przy transakcji nieruchomości w jednym momencie przechodzi z rąk do rąk kwota, na którą większość ludzi pracuje latami. To wystarczający powód, żeby ktoś próbował. Poniżej siedem schematów, które powtarzają się na polskim rynku, i moment, w którym każdy z nich da się złapać.
Wspólny mianownik prawie wszystkich schematów to presja czasu. „Inny kupujący daje więcej”, „muszę mieć decyzję dziś”, „przelej zadatek teraz, żeby zarezerwować”. Pośpiech jest narzędziem pracy oszusta, bo wyłącza dokładnie te czynności, które by go zdemaskowały.
1. Podmieniony numer rachunku
Najczęstszy i najkosztowniejszy. Ktoś włamuje się na skrzynkę pocztową jednej ze stron albo podszywa się pod nią, i wysyła wiadomość: „zmienił nam się numer konta, prosimy przelać na nowy”. Wiadomość przychodzi z prawdziwego wątku, w prawdziwym momencie procesu, i wygląda naturalnie.
Gdzie pęka: przy telefonicznym potwierdzeniu numeru pod numerem, który znasz z wcześniejszego kontaktu, a nie z tej wiadomości. Zawsze, przy każdej kwocie, także przy zadatku.
Dodatkowe zabezpieczenia: przelew testowy na małą kwotę i sprawdzenie, czy dane odbiorcy się zgadzają, a przy firmach — weryfikacja rachunku na białej liście podatników VAT.
2. Fałszywy właściciel
Ktoś wynajmuje mieszkanie na krótki termin, robi zdjęcia, wystawia je na sprzedaż i zbiera zadatki od kilku osób. Albo posługuje się skradzionym lub podrobionym dowodem osobistym.
Gdzie pęka: przy zestawieniu dokumentu tożsamości z wpisem w dziale II księgi wieczystej. Sprawdź numer księgi samodzielnie w przeglądarce, a nie z wydruku, który dostałeś. Poproś o podstawę nabycia — akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
Sygnały ostrzegawcze: sprzedający nie zna historii mieszkania, nie ma kluczy do piwnicy, unika kontaktu z sąsiadami i zarządcą, nalega na gotówkę i szybki termin, a cena jest wyraźnie poniżej rynku.
3. Podwójna sprzedaż
Ta sama nieruchomość sprzedawana dwóm osobom. Przy umowach przedwstępnych w zwykłej formie pisemnej jest to możliwe, bo taka umowa nie blokuje niczego w księdze wieczystej.
Gdzie pęka: przy sprawdzeniu wzmianek w księdze — wpłynięcie wniosku widać na górze działu. Przy większym ryzyku: umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej. Wtedy nikt inny nie kupi tej nieruchomości bez wiedzy o Twoim roszczeniu.
4. Zaliczka za mieszkanie, którego nie ma
Ogłoszenie ze zdjęciami pobranymi z innej oferty, atrakcyjna cena, sprzedający „za granicą”, który prosi o zaliczkę za rezerwację i obiecuje przesłać klucze albo umówić oglądanie po wpłacie.
Gdzie pęka: natychmiast, bo nie płaci się za nic przed obejrzeniem nieruchomości i podpisaniem umowy. Zdjęcia warto sprawdzić wyszukiwarką obrazem — jeśli te same wnętrza wiszą w innym mieście, sprawa jest zamknięta.
5. Ukryte obciążenia i lokatorzy
Nie zawsze jest to przestępstwo, częściej przemilczenie. Mieszkanie ze służebnością dożywotniego zamieszkiwania, z zameldowaną osobą trzecią, z najemcą na umowie na czas określony albo z zaległościami czynszowymi rzędu kilkudziesięciu tysięcy.
Gdzie pęka: przy dziale III księgi wieczystej, zaświadczeniu o niezaleganiu ze wspólnoty lub spółdzielni i zaświadczeniu o osobach zameldowanych. Wszystkie trzy dokumenty biorze się przed umową przedwstępną, nie przed aktem.
6. Presja na gotówkę i zaniżoną cenę w akcie
Propozycja, żeby w akcie wpisać niższą kwotę, a różnicę dopłacić gotówką, zwykle uzasadniana podatkiem sprzedającego.
To nie jest oszustwo na Tobie, tylko na urzędzie skarbowym, i wciąga Cię jako stronę. Skutki: różnica nie jest udokumentowana, więc przy sporze nie istnieje; przy późniejszej sprzedaży Twój koszt nabycia jest sztucznie niski, więc podatek wyższy; a organ podatkowy może zakwestionować cenę i doszacować podatek od czynności cywilnoprawnych.
Gdzie pęka: w momencie, w którym w ogóle pada taka propozycja. To jest odpowiedź na pytanie, z kim masz do czynienia.
7. Pośrednik bez umocowania i podwójne wynagrodzenie
Osoba podająca się za pośrednika, która nie ma umowy ze sprzedającym, pobiera „opłatę rezerwacyjną” albo prowizję od obu stron bez wiedzy którejś z nich.
Gdzie pęka: przy prośbie o okazanie umowy pośrednictwa i polisy odpowiedzialności cywilnej. Pośrednik działający legalnie ma jedno i drugie, i nie ma powodu, żeby tego nie pokazać.
Lista kontrolna, którą warto mieć pod ręką
| Kiedy | Co robię |
|---|---|
| Przed pierwszą wpłatą | sprawdzam księgę wieczystą samodzielnie, po numerze, w przeglądarce |
| Przed pierwszą wpłatą | porównuję dowód sprzedającego z działem II księgi |
| Przed pierwszą wpłatą | biorę zaświadczenie o niezaleganiu i o zameldowanych |
| Przed każdym przelewem | potwierdzam numer rachunku telefonicznie, pod znanym numerem |
| Przy firmie | sprawdzam KRS lub CEIDG i rachunek na białej liście |
| Przy przedwstępnej | czytam warunek finansowania i skutki odstąpienia |
| Przed aktem | sprawdzam księgę ponownie, razem ze wzmiankami |
| Zawsze | nie płacę gotówką bez pokwitowania i nie zaniżam ceny w akcie |
Jedna zasada zamyka większość tych schematów: pieniądze idą dopiero po podpisanej umowie i po samodzielnym sprawdzeniu księgi. Nie po telefonie, nie po wiadomości, nie „na rezerwację”.
Gdzie zgłaszać
Podejrzenie oszustwa to zawiadomienie na policję albo do prokuratury. Przy przelewie wysłanym na podstawiony rachunek liczy się każda godzina: pierwszy telefon idzie do swojego banku z żądaniem zatrzymania przelewu, drugi na policję. Nieprawidłowości ze strony przedsiębiorcy można zgłosić do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Najczęstsze pytania
Tak, i to jest jego główna zaleta. Pieniądze trafiają na rachunek depozytowy notariusza i zostają wypłacone dopiero po spełnieniu warunków opisanych w akcie. Kosztuje to dodatkową taksę, ale przy transakcji za kilkaset tysięcy złotych i przy braku zaufania między stronami jest to rozsądny wydatek.
Nie. Przelew daje datę, kwotę, tytuł i odbiorcę, czyli komplet dowodów. Jeśli z jakiegoś powodu gotówka jest nieunikniona, to wyłącznie przy świadkach i z pokwitowaniem opisującym tytuł, kwotę słownie, datę i dane obu stron.
Nie z definicji, ale wymaga sprawdzenia dwóch rzeczy: czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia obejmuje wszystkich spadkobierców i czy sprawa podatku od spadku jest rozliczona. Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn jest tu dokumentem, którego notariusz i tak zażąda.
Warto, ale z założeniem, że powód istnieje i trzeba go znaleźć. Najczęściej jest nim stan prawny, służebność, współwłasność, zaległości albo pilna potrzeba sprzedaży. Czasem to okazja. Jeśli po sprawdzeniu księgi, zaświadczeń i oględzin nie umiesz wskazać powodu niskiej ceny, to znaczy, że go jeszcze nie znalazłeś.
Skąd te liczby
Do uzupełnienia przed publikacją
- Sprawdzić aktualne ostrzeżenia UOKiK i KNF dotyczące rynku nieruchomości i dodać odnośniki
- [stawka] taksy notarialnej za depozyt notarialny
Przy transakcjach, które prowadzimy, numer rachunku potwierdzamy osobno, a przepływ pieniędzy opisujemy w akcie. Zapytaj, jak to wygląda w praktyce.
Porozmawiajmy