Rynek · Technologia · 17 lutego 2026 · 9 min czytania

Ceny transakcyjne są już jawne i darmowe. Jak korzystać z rejestru

Przez lata jedyne wiarygodne dane o cenach mieszkań w Polsce były płatne i dostępne głównie rzeczoznawcom. Od lutego 2026 to się zmieniło: ceny z aktów notarialnych może sprawdzić każdy, za darmo. To największa zmiana w dostępie do danych o rynku od dekady.

26 września 2025 roku Sejm jednogłośnie przyjął nowelizację Prawa geodezyjnego i kartograficznego, która uchyliła przepis pozwalający pobierać opłaty za dane z Rejestru Cen Nieruchomości. Przepisy weszły w życie 13 lutego 2026 roku.

Co jest w rejestrze

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu. Zawiera dane z aktów notarialnych, czyli z transakcji, które faktycznie się odbyły.

Dla każdej transakcji można znaleźć:

• cenę sprzedaży;
• adres i opis nieruchomości;
• dla lokali: metraż, piętro, liczbę pokoi;
• rodzaj nieruchomości i rodzaj prawa;
• datę zawarcia umowy.

Dane osobowe stron pozostają niejawne.

To jest fundamentalna różnica wobec portali ogłoszeniowych. Ogłoszenie mówi, ile ktoś chciał dostać. Rejestr mówi, ile dostał.

Ile to kosztowało wcześniej

Przed zmianą stawki wynosiły około 8,99 zł za dane w postaci elektronicznej i 11,99 zł za wydruk, w przeliczeniu na jedną nieruchomość, z degresją przy większych partiach do około 0,90 zł.

Dla osoby prywatnej sprawdzającej jedną transakcję to była kwota symboliczna, ale bariera polegała na czymś innym: na konieczności złożenia wniosku i na tym, że sensowna wycena wymaga nie jednej transakcji, tylko kilkudziesięciu. Rzeczoznawcy majątkowi wydawali na te dane dziesiątki tysięcy złotych rocznie.

Gdzie szukać dziś

Tu potrzebna jest uczciwość co do stanu wdrożenia. Dostęp jest nierówny.

18 lutego 2026 Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował, że dane z rejestru można przeglądać na mapie w Geoportalu. W praktyce baza nie została jeszcze udostępniona w pełni, a serwis bywa przeciążony. Główny Geodeta zapowiedział publikację ujednoliconych danych na `geoportal.gov.pl` i `dane.gov.pl`, początkowo dla 320 z 380 powiatów.

Równolegle:

• część urzędów nadal wymaga formalnego wniosku, mimo braku opłaty;
• Warszawa udostępnia dane bezpośrednio na swojej stronie;
• lukę wypełniają narzędzia prywatne, które przetwarzają i prezentują te same dane.

Praktyczna kolejność działania: najpierw Geoportal, potem strona urzędu miasta albo starostwa właściwego dla nieruchomości, na końcu wniosek do wydziału geodezji.

Jak czytać te dane, żeby nie wyciągnąć złych wniosków

To jest część, którą najczęściej się pomija, a która decyduje o wartości całego ćwiczenia.

Pojedyncza transakcja nie jest wyceną. W rejestrze znajdziesz sprzedaże między członkami rodziny, sprzedaże udziałów, transakcje z obciążeniami i sprzedaże pod przymusem. Każda z nich jest prawdziwa i każda może być zupełnie niereprezentatywna.

Rejestr nie zna stanu mieszkania. Dwa lokale o tym samym metrażu w tym samym budynku, jeden po remoncie generalnym i jeden do remontu, będą różnić się ceną istotnie. W rejestrze wyglądają identycznie.

Dane pojawiają się z opóźnieniem. Między aktem notarialnym a wpisem do rejestru mija czas. Przy szybko zmieniającym się rynku najświeższe transakcje jeszcze w nim nie ma.

Cena z aktu nie zawsze jest ceną całą. Przy nieruchomościach sprzedawanych razem z miejscem postojowym albo z ruchomościami sposób zapisania kwoty w akcie bywa różny.

Jak zrobić to dobrze, krok po kroku

1. Zdefiniuj próbę: ten sam typ nieruchomości, promień dopasowany do miasta, metraż w przedziale mniej więcej ±20 procent, transakcje z ostatnich 6 do 12 miesięcy. 2. Zbierz wszystkie transakcje z tej próby, nie tylko te, które pasują do Twojej tezy. 3. Odrzuć przypadki nietypowe: sprzedaże udziałów, ceny rażąco odstające, transakcje między osobami bliskimi, jeśli da się je rozpoznać. 4. Policz medianę ceny za metr, nie średnią. Mediana jest odporna na pojedyncze skrajne wartości. 5. Zrób korekty na stan, piętro, ekspozycję i obciążenia — i zapisz uzasadnienie każdej z nich. 6. Podaj wynik jako przedział z liczbą porównań, a nie jako jedną kwotę.

Co się zmienia dla rynku

Trzy rzeczy, o które warto zapytać każdego, kto wycenia Twoją nieruchomość.

Po pierwsze, przewaga informacyjna pośrednika przestaje polegać na dostępie do danych, bo dane są publiczne. Zaczyna polegać na tym, co z nich wynika.

Po drugie, sprzedający może zweryfikować wycenę. Pytanie „na ilu transakcjach to policzono i z jakiego okresu” przestaje być pytaniem trudnym.

Po trzecie, kupujący ma argument w negocjacjach, którego wcześniej nie miał: konkretne kwoty z aktów, a nie odczucie, że „cena wydaje się wysoka”.

Najczęstsze pytania